โจนส์ แลง ลาซาลล์ คาดการเปิดบริการรถไฟฟ้าใต้ดินไม่ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน เหตุมีการปรับราคาไว้รอล่วงหน้า ชี้โครงการคอนโดฯใหม่ราคาระดับกลางนอกเขตซีบีดีที่อยู่ใกล้รถ ไฟฟ้าใต้ดิน มีโอกาสรุ่ง หากที่ซื้อที่ดินได้ในราคาไม่สูงนัก

จากผลการสังเกตการณ์โดยบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศ ไทย) จำกัด คาดว่า ระบบรถไฟฟ้าใต้ดินที่เปิดบริการใหม่ จะไม่สามารถ ช่วยลดปัญหารถติดในกรุงเทพฯได้มากนัก เนื่องจากจำนวนรถยนต์ในกรุงเทพฯยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วงปีที่ผ่านๆ มา นอกจากนี้ ยังเป็น ไปได้ว่า รถไฟฟ้าใต้ดินอาจแย่งชิงผู้โดยสารส่วนหนึ่งจากระบบรถไฟฟ้า บีทีเอส เนื่องจากการเดินทางถึงสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินของผู้โดยสารบางส่วน อาจมีความสะดวกมากกว่า

นายโรเบิร์ต คอลลินส์ หัวหน้า ฝ่ายบริการตัวแทนซื้อขายให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ บริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ฯ กล่าวว่า จากการสังเกต- การณ์ของบริษัท พบว่าระบบรถ ไฟฟ้าใต้ดินมีเส้นทางการให้บริการออกไปไกลกว่าระบบบีทีเอสในซีกกรุงเทพฯ ตอนเหนือและตะวันออก ดังนั้นจึงคาดว่าจะสามารถรองรับผู้โดยสารกลุ่มใหม่เพิ่มขึ้น ในส่วนของ ที่ตั้งสถานีรับส่งผู้โดยสาร พบว่า มีความหลากหลาย โดยครอบคลุมทั้งเขตศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ สีลม สุขุมวิทและอโศก แต่ในขณะเดียว กัน บางสถานีได้เปิดบริการในจุดที่เดิมถูกมองว่าเป็นทำเลอับ อาทิ สถานีคลองเตย

"เชื่อว่า ผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชน ในกรุงเทพฯ จะได้รับความสะดวกเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากหลายๆ สถานี ตั้งอยู่ในจุดที่บีทีเอสไม่มีสถานีบริการ แต่ก็มีหลายๆสถานีของรถไฟฟ้าใต้ดิน ที่ตั้งอยู่ในทำเลห่างจากศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน" นายโรเบิร์ต กล่าว

อย่างไรก็ตาม ทันทีที่รถไฟฟ้า ใต้ดินเปิดบริการ อสังหาฯทุกประเภท อาทิ อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์/ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรมและศูนย์การค้า ที่ตั้งอยู่ใกล้ สถานีรับส่งผู้โดยสารจะได้รับประโยชน์ อย่างเต็มที่โดยตรง เนื่องจากการสัญจรไปมาโดยระบบขนส่งมวลชนมีความสะดวกมากยิ่งขึ้น นอกจากนี้การมีระบบรถไฟฟ้าใต้ดินยังทำให้ การเข้าถึงทำเลบางจุดมีความสำคัญ มากขึ้น ดังนั้น จึงเป็นการเพิ่มโอกาส พัฒนาโครงการอสังหาฯใหม่ๆ นอก เขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี)

"ในแง่โอกาสการลงทุนพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้โครงการอาคารสำนักงานนับว่ามีความ น่าสนใจ เพราะตลาดโดยรวมมีพื้นที่ เหลือเช่าลดลงและอัตราค่าเช่ากำลัง ปรับสูงขึ้น โดยเฉพาะในเขตซีบีดี หรือทำเลนอกเขตซีบีดีที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือรถไฟฟ้าใต้ดิน" นายโรเบิร์ต กล่าว

สำหรับอาคารสำนักงานที่อยู่ใกล้หรือมีทางเชื่อมเข้ากับสถานีรถ ไฟฟ้าบีทีเอสที่เปิดบริการอยู่ก่อนแล้ว ในขณะนี้มีผลประกอบการที่ดีมาก นอกจากนี้ บริษัทต่างๆ ที่เข้ามาติดต่อกับโจนส์ แลง ลาซาลล์ เกี่ยวกับการเช่าพื้นที่สำนักงาน มักพิจารณาถึงเรื่องความสะดวกในการ เข้าถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถ ไฟฟ้าใต้ดิน ดังนั้น จึงอาจมีความเหมาะสมสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่จะพิจารณาทำเลบางทำเลที่ไม่จำเป็นต้องอยู่ในย่านซีบีดี แต่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินบางสถานีที่มีบริการที่จอดรถยนต์

ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม โดยปกติจะได้รับผลประโยชน์โดยตรงเมื่อมีการเปิดบริการระบบขนส่งมวลชนที่ทันสมัย ขึ้น อย่างไรก็ดี เนื่องจากขณะนี้ คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในเขตซีบีดีมีจำนวนค่อนข้างมาก โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมระดับหรู ดังนั้น คาดว่ามีความเป็นไปได้น้อยที่จะมีผู้พัฒนาหาโอกาสเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติมในระยะสั้นถึงปานกลาง เว้นเฉพาะแต่ผู้พัฒนาโครงการที่หากสามารถซื้อที่ดินในทำเลนอกเขตซีบีดี แต่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินได้ในราคาที่ไม่สูงจนเกินไป และพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาระดับกลาง คาดว่าจะสามารถทำตลาดได้ดีในสภาวการณ์ขณะนี้

ด้านนายอภิบาล อริยกุลกาญจน์ หัวหน้าฝ่ายประเมินราคาทรัพย์สินบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ฯ กล่าวว่า โครงการรถไฟฟ้าใต้ดินได้ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในย่านที่เคยประสบปัญหาการจราจรติดขัดอย่าง หนักในเขตซีบีดีและย่านนอกเขตซีบีดี อาทิ อโศก และรัชดาภิเษก เป็น ทำเลที่ได้รับความสนใจมากขึ้น ดังจะเห็นได้จากอัตราค่าเช่าและการเข้า ใช้พื้นที่ในอาคารสำนักงานและอาคารพักอาศัยปรับตัวดีขึ้น นอก จากนี้ยังทำให้การสัญจรไปมาระหว่าง ย่านที่อยู่อาศัยรอบนอกซีบีดีและย่านซีบีดี โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่แถบลาดพร้าวและรัชดาภิเษกมีความสะดวกมากยิ่งขึ้น

สำหรับราคาที่ดินในทำเลที่จะมีการก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินได้ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากนับตั้งแต่มี การประกาศแผนในช่วงหลายปีก่อน หน้านี้แล้ว ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่าทำเลบริเวณดังกล่าวมีการซื้อขายเพื่อ เก็งกำไรสูง ในช่วงแรกๆ ที่มีการประกาศแผนโครงการจากนั้นกระแส ความร้อนแรงของการเก็งกำไรได้เริ่ม อ่อนลง ก่อนหน้าที่ไทยจะประสบวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี 2540

"การเริ่มฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ได้ทำให้ความต้องการในตลาดอสังหาฯ ในทำเลที่จะมีการก่อสร้างสถานีรถ ไฟฟ้าใต้ดินกลับมากระเตื้องอีกครั้ง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ดีการ เปิดบริการของระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน นี้ คาดว่าจะไม่ส่งผลให้ราคาที่ดินใน ย่านดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นนจากเดิมได้อีกไม่มากในระยะสั้น เนื่องจากราคาได้ถูกปรับขึ้นล่วงหน้าไปแล้ว ซึ่งในแง่ของผู้ลงทุนที่ซื้อที่ดินไว้แล้ว การเปิดบริการของรถไฟฟ้าใต้ดินจะทำให้รู้สึกว่าการซื้อที่ดินในราคาสูงก่อนหน้านี้เป็นราคาที่สมเหตุสมผล" นายอภิบาล กล่าว

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าวัตถุประสงค์ หลักของระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน จะอยู่ ที่การบรรเทาปัญหาการจราจรของกรุงเทพฯ แต่ผลพลอยได้ประการหนึ่ง ที่ตามมาคือ ประโยชน์ที่จะเกิดกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ เนื่องจากระบบรถไฟฟ้าใต้ดินได้เปิดให้ทำเลหลายๆ แห่งในกรุงเทพ สามารถเข้าถึงได้ง่ายยิ่งขึ้น