สัจธรรมที่ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์นับวันที่จะเพิ่มสูงขึ้นนั้น ถูกพิสูจน์ออกมาแล้วในวันนี้ว่าไม่เป็นความจริง เพราะปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยกำลังลดลง และลดลงอย่างมากเสียด้วย แต่จะเป็นเท่าไหร่นั้นยังไม่มีคำตอบ

ตัวอย่างหนึ่งที่กำลังถูกจับตามองก็คือผลของการประมูลอสังหาริมทรัพย์ของปรส.ในวันที่

8 พ.ย.ที่จะถึงนี้ รายการดังกล่าวถึงจะมีมูลค่าทางบัญชีเพียง 10,000 ล้านบาท ถูกกำหนดราคากลางไว้เพียง 4,000 ล้านบาท และปรส.เองก็หวังว่าน่าจะขายได้ในราคาที่ไม่ต่ำกว่า 4,200 ล้านบาทเท่านั้น

แม้ว่าราคาที่เกิดขึ้นจะไม่ใช่ตัวชี้เป็น ชี้ตายให้กับราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบที่มีมูลค่านับแสนล้านบาทนั้น

แต่สิ่งที่อาจจะเกิดขึ้นตามมาก็คือถ้าเมื่อไหร่ตลาดการประมูลเติบโตขึ้น เพราะบรรดาธนาคารพาณิชย์ไม่มีทางเลือก ต้องเอาหนี้เสียออกมาประมูลขายมากกว่านี้ มันก็ย่อมส่งผลถึงราคาขายของตลาดโดยรวมแน่นอน

ในวันที่ 8 พฤศจิกายน 2541 นี้ จะมีงานใหญ่ของปรส. - องค์กรดังแห่งยุคนี้อีกครั้งที่หลายฝ่ายกำลังเฝ้าจับตามองอย่างใกล้ชิด คราวนี้ ปรส. ได้จัดให้มีการประมูลอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นทรัพย์สินของสถาบันการเงินทั่วประเทศออกมาขาย ก่อนจะถึงรายการประมูลครั้งใหญ่ มูลค่า 4.6 แสนล้านบาท ในเดือนธันวาคมนี้ ถึงแม้ทรัพย์สินที่ถูกนำมาประมูลในครั้งนี้มีมูลค่าทางบัญชีประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินเพียงน้อยนิดเมื่อเทียบกับทรัพย์สินที่จะนำมาประมูล ในปลายปี แต่น่าสนใจตรงที่ว่าเมื่อมามองดูถึงตัวเลขของราคากลางที่กำหนดไว้นั้น พบว่ามันได้ลดลงมาต่ำมาก เหลือเพียงประมาณ 4,000 ล้านบาท ในขณะ เดียวกันทางปรส.เองก็คาดหวังไว้ว่า น่าจะทำยอดขายได้จริงในราคาที่ไม่ต่ำกว่า 4,200 ล้านบาท คือน่าจะสูงจากราคากลางประมาณ 5% เท่านั้น ซึ่งเท่ากับเป็นการยอมว่าราคาของที่อยู่อาศัยมันได้หล่นฮวบลงมาถึง 60%

ถ้าพลิกดูตามแค็ตตาล็อกซึ่งทาง ปรส.ไปถ่ายมาจากสถานที่จริงแล้ว จะเห็นได้ว่าทรัพย์สินเหล่านั้นส่วนใหญ่ไม่ใช่ของเก่าเก็บที่ทรุดโทรมลงเท่าไหร่เลย บ้านบางหลัง ออฟฟิศบิลดิ้งบางโครงการที่นำออกมาประมูลนั้นค่อนข้างใหม่ด้วยซ้ำไป

ราคากลางหรือราคาเริ่มต้นในการประมูลนี้ จะถูกกำหนดให้ต่ำกว่าราคาประเมินใหม่ ที่ทางบริษัทประเมินราคาทรัพย์สิน ซึ่ง ปรส.คัดเลือกมา 8 บริษัทเป็นผู้กำหนดราคาไว้ (รายชื่อในตาราง) เพื่อเป็นการจูงใจให้มีผู้สนใจเข้าร่วมประมูลมากขึ้น ส่วนผู้ที่มีบทบาทสำคัญในกำหนดราคากลางของสินค้า หรือราคาเริ่มต้นประมูลของสินค้าแต่ละรายการคือสิริวัฒน์ พรหมบุรี กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ ชึ่งเข้ามาเป็นประธานอนุกรรมการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ให้กับทาง ปรส. และผู้ที่มีบทเรียนอย่างดีในการตั้งราคากลาง เพราะอย่างน้อยทาง ธอส.เองก็กำลังนำที่อยู่อาศัยออกมาประมูลขายเช่นกัน

ส่วนราคาที่เป็นจริงที่สุดซึ่งจะเกิดขึ้นในวันที่ 8 พ.ย.นั้นอาจจะสูงหรือ ต่ำกว่าราคาประเมินก็ได้

"ผมจะเน้นอีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญ ก็คือการประมูลของ ปรส.ในครั้งนี้น่าจะเป็นตัวที่ช่วยทำให้มีราคาอ้างอิงเกิดขึ้นในตลาด ซึ่งจะเป็นราคาต่ำลงมามากหรือต่ำลงมาน้อย ไม่ใช่ประเด็นสำคัญ แต่จะเป็นราคาตลาดที่ผู้ที่จะซื้อขายกันในระบบต่อไป ใช้เป็นราคาอ้างอิงได้ และเราเชื่อว่าจะทำให้มีกิจกรรมทางด้านซื้อขายเพิ่มมากขึ้นภายหลังจากที่ ปรส.ได้ประมูลเสร็จสิ้นลงแล้ว"

นั่นคือสิ่งที่อมเรศ ศิลาอ่อน ประธานกรรมการของ ปรส.คาดหวังเอาไว้ ในขณะเดียวกันก็ยังมีคำถามต่อเนื่องว่า ราคาประเมิน และราคากลางที่กำหนดนั้นเป็นราคาที่ต่ำลงมากหรือไม่

โสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการบริษัทเอเยนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทที่ทำหน้าที่ประเมินราคาให้กับทาง ปรส.ได้ให้ความเห็นว่า เป็นสิ่งที่บริษัทประเมินได้ทำหน้าที่ตามความเป็นจริงที่สุด โดยอิงกับภาวะตลาดในปัจจุบัน ซึ่งปัจจุบันยังมีการซื้อขายจริงเกิดขึ้นอยู่

ณรงค์ ปัทมะเสวี ผู้ช่วยเลขาธิการของปรส. ยังได้ย้ำจุดนี้เพิ่มเติมอีกว่า เรื่องของสภาพคล่อง เรื่องของอัตราดอกเบี้ย รวมทั้งเรื่องของปริมาณ ความต้องการที่จะใช้ซึ่งลดน้อยลงมากนั้น ทำให้ราคาตกลงมากขนาดนี้ผู้ประเมินก็ต้องสะท้อนความเป็นจริงในตลาดที่เป็นจริงที่สุด

ถ้าเราจะดูถึงตลาดของการประมูลที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน อย่างเช่นในงานประมูลของบริษัทสหการประมูล เมื่อเดือนกันยายน 2541 ที่ผ่านมานั้นจะพบว่า ราคาเปิดประมูล หรือราคากลางนั้น ทางบริษัทได้ตั้งไว้ต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 50% ใน ขณะที่ราคาที่ประมูลได้ไปนั้น บางหลังต่ำกว่าราคากลางด้วยซ้ำ แต่บางหลังจะสูงกว่าราคาประเมินไม่มากนัก

ตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ 4 ห้อง นอน 4 ห้องน้ำ ราคา 2 ล้านบาท กำหนดราคาเริ่มต้นไว้ที่ 900,000 บาท ปรับลดลงมา 51% ราคาที่ประมูลได้ไปก็คือราคาเดิมที่เริ่มต้นประมูล หรือบ้านเดี่ยวชั้นเดียว 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เนื้อที่ 100 ตารางวา ราคา 3 ล้าน บาท กำหนดราคาเริ่มต้นไว้ที่ 1,250,000 บาท เป็นราคาที่ปรับลดลง 58% ส่วนราคาที่ขายได้คือ 1,620,000 บาท

ในการประมูลครั้งนั้นสหการประมูลมีบ้านมาประมูลทั้งหมด 60 หลัง ประมูลได้ไป 20 หลัง ราคาเปิดประมูล 22,570,000 บาท แต่ราคาที่ประมูลได้ไปคือ 23,770,000 บาท

เช่นเดียวกับผลการประมูลบ้านของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งจะตั้งราคากลางไว้สูงกว่าของบริษัทสหการประมูลเลย ยิ่งทำให้มีผู้สนใจร่วมประมูลน้อยมาก จนทำให้ทางธนาคารอาคารสงเคราะห์จะหยุดทำการประมูลบ้านในเดือนธันวาคมนี้

แล้วการประมูลของปรส.ในครั้งนี้ จะส่งผลให้กับราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้หรือไม่ รวมทั้งจะสร้างความปั่นป่วนให้กับวงการตลาดบ้านมือสอง ซึ่งยังคงค้างแน่นตลาดมากแค่ไหน

นี่คือคำถามที่เกิดขึ้น

"ไม่กระทบแน่นอนเพราะจำนวนมันน้อยมากเมื่อเทียบกับตลาด สมมุติว่าราคาทางบัญชีหมื่นล้าน เมื่อเทียบกับราคาทรัพย์สินที่ถูกครอบครองอยู่ รวมทั้งระบบของธนาคารมันมีตั้งประมาณ 1 ล้านล้านบาท"

สิริวัฒน์ พรหมบุรี ยืนยัน และ อธิบายต่อว่าการขายด้วยวิธีนี้เป็นสิ่งที่เจ้าของโดนบังคับขาย คนที่จะซื้อเคาะได้ในราคาเท่าไหร่ก็ต้องยอมตามราคานั้น เป็นราคาที่ขาย ณ ขณะใดขณะหนึ่งให้ขายได้ คือขายในนาทีนั้นให้ออก ราคามันก็ต้องปรับสภาพคล่องลงมา ราคานี้จะไม่ใช่ราคาตลาด ให้ได้

"ทุกๆ วันที่กรมบังคับคดีมีการ ขายทอดตลาด ซึ่งก็ได้ราคาต่ำกว่าตลาด แต่มันก็ไม่ได้เป็นตัวกดดันให้ราคาของในตลาดต่ำลงมา ไม่เกี่ยวเลย เพราะมันเป็นคนละตลาดกัน"

ดังนั้นตลาดที่น่าจะกระทบต่อการประมูลครั้งนี้ของปรส.ก็คือ ตลาดการประมูลของสถาบันการเงินต่างๆ ถ้าราคาประมูลของปรส.ขายได้ 60% ราคาของแบงก์ที่นำออกมาขายก็น่าจะได้ราคานี้ แต่ไม่ใช่ราคาในพอร์ตทั้งหมด

"ผมว่าเป็นการประมูลในราคาที่น่าสนใจ และตลาดของอสังหาฯ ที่โอเวอร์ซัปพลายอยู่นี้ กลางปีหน้าก็จะหมดแล้ว ที่หมดรวดเร็วหน่อยในช่วงหลังเป็นเพราะผู้ขายมีการลดราคาลงมาจริงจังแล้ว และช่วงนี้นับเป็นช่วงที่เริ่มต้นดีแล้ว ดอกเบี้ยเงินฝากอ่อนตัวลงจนต้องเริ่มมองหาการลงทุนแบบใหม่ๆ ขึ้นมาแล้ว เพราะฉะนั้น ก็ไม่อยากจะฝากเพราะผลตอบแทนติดลบก็อาจจะถอนมาลงทุน เช่น มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้แทนการฝากเงิน ถ้าดอกเบี้ยเงินฝากติดลบ ผมถืออะไรที่ราคาต่ำๆ เอาไว้ในทำเลที่พอใจ ผมคิดว่าเป็นเรื่องที่น่าสนใจทีเดียว"

สิ่งที่สิริวัฒน์กล่าวนี้ดูราวกับเป็นการชี้ช่องทางให้พวกมีเงินทอง มองการณ์ไกลเริ่มมองตลาดเก็งราคาอีกครั้งหนึ่ง

แต่ทางตลาดบ้านมือสองนั้น โกสินธ์ โกเมน กรรมการผู้จัดการบริษัทอี.อาร.์เอ. ประเทศไทย ให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการรายเดือน" ว่า "ตลาดการประมูลบ้านที่เกิดขึ้นมีผลกระทบต่อตลาดบ้านมือสองอย่างหนัก ลูกค้าที่ต้องการต่างรอดูราคาบ้านที่กำลังประมูล เพื่อมาเทียบกับบ้านมือง สองที่กำลังจะซื้อ ในขณะเดียวกัน คนที่ต้องการซื้อบ้านมือสองที่ยังมีตลอดเวลานั้นก็ไม่มีบ้านให้ซื้อ เพราะผู้ขายก็รอดูราคาของการประมูลเช่นกัน"

เมื่อธุรกิจบ้านมือสองถึงทางตัน โอกาสที่จะเปิดเป็นบริษัทการประมูลขึ้นก็มีความเป็นไปได้อย่างมาก ในขณะเดียวกัน ถ้าภายในปีนี้สถาบันการเงินหลายๆ แห่งพร้อมใจกันเอาสินค้าที่เป็นเอ็นพีแอลออกมาเทขายพร้อมๆ กัน จนตลาดการประมูลเพิ่มสูงขึ้นกว่า 30% ก็ได้วิเคราะห์กันว่ามันจะมีผลต่อราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมทันทีเหมือนกัน

สิริวัฒน์เองก็ยอมรับถึงความเป็นไปได้ในเรื่องนี้ และอธิบายให้เห็นถึงกลยุทธ์ทางหนีทีไล่ของ ธอส.ว่า

"อย่างของธอส.จะไม่มาขายในช่วงเดียวกันแน่เพราะผมใช้วิธีหักกลบลบหนี้ไปแล้ว ด้วยวิธีการโอนทรัพย์ ชำระหนี้และขอเช่าทรัพย์ มันไม่ใช่บัญชีลูกหนี้ แต่มันเป็นทรัพย์สินของแบงก์ เพราะงั้นมันไม่มีดอกเบี้ยวิ่งขึ้นอีกแล้วไม่มีเอ็นพีแอลอีกแล้ว มันเป็น 0 ทันที ถ้าผมทำอย่างนี้ 5% เอ็นพีแอล ก็จะหายไป 5% เหมือนกัน ผมก็จะไม่มีเอ็นพีแอลที่จะมาบังคับให้ผมต้องขายบ้านอีกแล้ว ผมจึงไปรอว่าคนอื่นเขาขายกันหมดแล้วอีก 3 ปีผมจึงจะขาย เพราะผมมีออปชั่นถึง 3 ปี ที่ใช้ 3 ปี เพราะไม่คิดจะขายก่อน 3 ปีถ้าผมไม่ใช้วิธีให้เช่า ผมต้องเสียค่าดูแล เดือนละประมาณ 1,500 บาทต่อหลัง"

หากผลของการตั้งราคาประเมิน ไม่ผิดพลาด และราคาปิดการประมูลของบริษัทเอกชนที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ได้ผ่านกระบวนการที่ถูกต้อง มันก็ถึงเวลาต้องยอมรับความจริงที่เจ็บปวดว่า ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยที่นักลงทุน สถาบันการเงิน และประชาชนทั่วไปเคยปักใจเชื่อกันมาตลอดว่า ไม่มีทางที่ราคาจะลดลงมีแต่จะเพิ่มขึ้นตลอดนั้น วันนี้ปรากฏภาพชัดเจนแล้วว่า ไม่จริง เป็นเรื่องหลอกลวง ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ และลดลงมากด้วย แต่จะถึงระดับไหน ยังคงมืดมนไม่มีใครตอบได้