ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ว่าจ้าง บริษัทเอเยนซี่ ฟอร์เรียล เอสเตท แอฟแฟร์
จำกัด ของโสภณ พรโชคชัย สำรวจสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย และอาคารไร้ที่อยู่อาศัย
ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2533-เมษายน 2541 ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลคือ
สมุทรปราการ ปทุมธานี นนทบุรี รวมทั้งจังหวัดสมุทรสาคร และนครปฐมบางส่วนด้วย
สำหรับประเภทของที่อยู่อาศัยที่ทำการสำรวจนั้น เป็นโครงการจัดสรรภาคเอกชน
เฉพาะบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม ไม่รวม
ที่ดินจัดสรรและที่อยู่อาศัยที่เจ้าของสร้างเอง อพาร์ตเมนต์ให้เช่า และโครงการของการเคหะแห่งชาติ
การสำรวจครั้งนี้พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ ได้พบจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ขายอยู่ในมือผู้ประกอบการรวม
264,084 หน่วย และอาคารไร้ผู้อยู่อาศัยจำนวน 267,063 หน่วย มีข้อที่น่าสังเกตคือ
1. ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จแต่ยังไม่ได้ขาย ซึ่งเป็นอุปทานที่พร้อมขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อมีจำนวนเพียง
54,953 หน่วย เป็นอาคารชุด 44,128 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 6,404 หน่วย ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีเพียง
1,138 หน่วยเท่านั้น
ซึ่งตัวเลขในส่วนนี้วงการที่อยู่อาศัยเชื่อกันว่าภายในปี 2541 นั้นตลาดก็จะสามารถดูดซึมไปได้หมด
อาจจะเหลืออยู่บ้างก็คือในส่วนอาคารชุด
2. ที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้ขายมีมากถึง 171,338
หน่วย เป็นอาคารชุด 63,036 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 59,480 หน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวมี
34,275 หน่วย และแยกออกเป็นในส่วนที่ก่อสร้างแล้วน้อยกว่า 80% สูงถึง 156,223
หน่วย
ไชยยันต์ ชาครกุล นายกสมาคมบ้านจัดสรรให้ความเห็นว่าในส่วนที่สร้างต่ำกว่า
80% นี้น่าจะมีผู้ประกอบ การสร้างต่อเพียง 20-30% เท่านั้น ส่วนที่เหลือคงต้องปล่อยให้เป็นแลนด์แบงก์ต่อไป
เพราะถ้าหากลงทุนต่อ และขายในราคาเดิมไม่คุ้มทุนแน่ แต่ถ้าขายราคาใหม่ก็คงต้องยากเหมือนกัน
3. ที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง และยังไม่มีผู้ซื้อแต่เจ้าของโครงการบอกขายไปแล้ว
มีจำนวน 37,793 หน่วย
4. มูลค่าขายของที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่กล่าวมา ยังขายไม่ได้ประมาณ 412,027
ล้านบาท เป็นที่อยู่อาศัยระดับ 3 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 35,000 หน่วยมูลค่าการขายกว่า
160,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่า ที่สูง และคงต้องใช้ระยะเวลาขายมากกว่ากลุ่มอื่น
เพราะปกติแล้วที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้มีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 5-10% เท่านั้น
5. อาคารไร้ผู้อยู่อาศัยสร้างเสร็จมานานกว่า 1 ปี มีจำนวน ทั้งสิ้น 267,063
หน่วย 86% มีผู้ซื้อไปแล้ว และจะเป็นห้องชุดประมาณ 94,551 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์
79,333 หน่วย เป็นอาคารพาณิชย์ 29,077 หน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวมีประมาณ 22,503
หน่วย
6. การสำรวจครั้งนี้ไม่ได้สำรวจถึงภาวะการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อแล้ว
แต่อย่างไรก็ตามในช่วงภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำนี้ ทำให้ผู้ที่ซื้อไปทั้งหมดอาจจะทิ้งเงินดาวน์ไม่ยอมมาโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสร้างเสร็จ
หรืออาจจะมีการทิ้งเงินดาวน์ไปแล้ว ซึ่งบ้านประเภทนี้จะเป็นบ้านใหม่ในตลาดอีกครั้งหนึ่ง
ดังจะเห็นได้จากมีการโฆษณาขายบ้านหลุดดาวน์เป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา
7. มีข้อสังเกตเพิ่มเติมว่า อุปทานที่อยู่อาศัยที่แท้จริงในตลาด มิใช่มีเพียงบ้านใหม่มือหนึ่งเท่านั้น
หากยังมีตลาดมือสองอีกด้วย ซึ่งยังไม่ทราบชัดเจน แต่ส่วนใหญ่จะมาจากอาคารไร้ผู้อยู่อาศัย
8. ตั้งแต่เดือนเมษายน 2541 เป็นต้นมาการซื้อที่อยู่อาศัยชะงักงัน สืบเนื่องมาจากไม่มีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
และอัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มสูงขึ้นมาก ในขณะที่รายได้ประชาชน ลดลง ส่งผลให้โครงการใหม่ในปี
2541 แทบจะไม่มีเลย ดังนั้นถ้าอุปทานเก่าดูดซับไปมากขึ้น จะช่วยให้ตลาดมีการปรับตัวสู่ภาวะสมดุลเร็วขึ้น
9. สำหรับความต้องการซื้อหาที่อยู่อาศัยของประชาชนนั้น จะขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจเป็นสำคัญ
รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งคาดว่าจะปรับตัวลดลงในไตรมาส สุดท้ายของปี
2541
10. ภายหลังการประมูลอสังหาริมทรัพย์ ในวันที่ 2 ธันวาคม 2541 นั้น คาดว่าจะมีผลกระทบทำให้ภาวะการซื้อขายในปี
2542 นั้นชะงักงันในช่วงสั้นๆ เนื่องจากผู้ซื้อรอดูการปรับราคาขาย
ได้มีการคาดกันว่าตลาดจะค่อยๆ ปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุลในที่สุด ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลา
2-5 ปี แล้วแต่ประเภทของที่อยู่อาศัย เริ่มจากบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ก่อนที่จะเป็นอาคารชุด
หลังจากนั้นตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัว และราคาที่อยู่อาศัยจะปรับสูงเพิ่มขึ้นอีกครั้งหนึ่ง
เนื่องจากอุปทานเก่าซึ่งอิงราคาวัสดุก่อสร้างเดิมได้หดหายไปจนหมดแล้ว เมื่อถึงเวลานั้นราคาที่อยู่อาศัยจะมีราคาสูงขึ้นอีกครั้งหนึ่งเป็นวัฏจักรธุรกิจ
โสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท ยืนยันกับ
"ผู้จัดการรายเดือน" ว่าข้อมูลในครั้งนี้ทำกันด้วยความรอบคอบที่สุด
และยังมีคณะกรรมการที่ตรวจสอบความเชื่อถือของงานวิจัยชิ้นนี้ โดยคณะกรรมการดังกล่าวประกอบไปด้วยเจ้าหน้าที่ของธนาคาร
อาคารสงเคราะห์ การเคหะแห่งชาติ และผู้แทนจากผู้ประกอบการจัดสรรทั้ง 3 สมาคม
ดังนั้นน่าจะเป็นผลงานวิจัยที่สามารถใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจให้กับนักลงทุนได้ระดับหนึ่ง
