"ผมยังมีไฟอยู่ยังอยากทำโน่น ทำนี่อยู่เลย คิดอะไรใหม่ๆ ไว้เยอะ" ไชยยันต์
ชาครกุล นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กรรมการผู้จัดการกลุ่มลลิลกรุ๊ปกล่าวกับ
"ผู้จัดการรายเดือน"
ทั้งๆ ที่ผลพวงของภาวะเศรษฐ กิจครั้งนี้ทำเอาเขาเจ็บตัวไปไม่น้อยเหมือนกัน
แต่ไชยยันต์ เชื่อว่าเมื่อไหร่ที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ที่อยู่อาศัย จะเป็นสิ่งแรกๆ
ที่คนต้องตัดสินใจซื้อหา และเพราะเขาไม่เชื่อทฤษฎีของ โสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการบริษัทเอเยนซี่
ฟอร์เรียลเอสเตท ที่ทำรายงานสำรวจวิจัยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย และอาคารไร้ที่อยู่อาศัย
ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2533-เมษายน 2541 ฉบับที่ทำให้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์เพื่อเป็นเอกสาร
ในการสัมมนาเรื่อง ดัชนีชี้วัดตลาดที่อยู่อาศัย
ข้อมูลในครั้งนั้นได้ระบุไว้ว่าจากการสำรวจมีบ้านว่าง 350,442 หน่วย รวมกับมีสินค้าที่ยังสร้างไม่เสร็จ
รอขายอีก 264,084 หน่วย ก็เท่ากับมีบ้านที่ยังเหลืออยู่ในตลาดทั้งหมด ประมาณ
6 แสนหน่วย ซึ่งตัวเลขดังกล่าวจะกระทบต่อความต้องการซื้อ และการผลิตบ้านใหม่ออกมาในตลาดอย่างมากทีเดียว
ในจำนวน 350,442 หน่วยนั้น เป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมโอนเพียง 54,953
หน่วย เป็นคอนโดฯ จำนวน 44,128 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 6,404 หน่วย และบ้านเดี่ยวเพียง
1,138 หน่วยเท่านั้น ซึ่งในจำนวนนี้ไชยยันต์เชื่อว่า เมื่อมีการขายลดราคา
หรืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง มันจะหมดไปอย่างรวดเร็วโดยเฉพาะบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮาส์
ดังนั้นตัวเลขที่เหลือจริงๆ ตามข้อมูลที่บริษัทเอเยนซี่ฯ สำรวจมาก็คือ บ้านที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างซึ่งมีการก่อสร้างไปแล้วมากกว่า
80% จำนวน 5.9 หมื่นหน่วย ซึ่งตัวเลข ตัวนี้มีความเป็นไปได้อย่างมากในการที่จะออกสู่ตลาดอีกครั้ง
สำหรับตัวเลขที่ระบุว่ามีบ้านที่สร้างน้อยกว่า 80% มากถึง 2.5 แสนหน่วยนั้น
น่าจะเป็นโครงการที่มีปัญหา สถาบันการเงินไม่ให้เงินสร้างต่อแน่นอน และโครงการก็จะกลายเป็นแลนด์แบงก์ไปในที่สุด
หรืออาจจะรอดออกมาได้ประมาณ 20% คือไม่เกิน 5 หมื่นหน่วย เมื่อรวมกันก็จะประมาณ
1.9 แสนหน่วย ซึ่งในจำนวนนี้มันก็จะมียอดจองอยู่จำนวนหนึ่งแล้ว และในจำนวนนั้นอาจจะมีการทิ้งจองถึง
50% ดังนั้นสต็อกจริงๆ ที่เหลืออยู่มันก็น่าจะมีประมาณ 5-6 หมื่นหน่วยเท่านั้นเอง
"ถ้ายึดตัวเลขบ้านว่าง 5-6 แสนยูนิต ผมว่าผู้ประกอบ การปิดตัวเองไปเลยดีกว่า
แต่นี่ไม่ใช่ ผมยังคิดว่าปี 2543 ผมจะเปิดโครงการ ไม่ใช่เป็นการเปิดโครงการใหม่
แต่จะเปิดต่อในเฟสที่เหลือๆ นี่ล่ะ เปิดใหม่ใส่ต้นทุนใหม่ ถ้าเศรษฐกิจกระเตื้องขึ้นเร็ว
กลางปีหน้าผมก็จะเริ่มแล้วทีละน้อยๆ ไปก่อน"
ไชยยันต์ย้ำว่าเมื่อตลาดของที่อยู่อาศัยไม่ได้โอเวอร์ ซัปพลาย อย่างตัวเลขที่บริษัทเอเยนซี่ฯ
สำรวจ ดังนั้นโอกาสที่จะได้เห็นที่อยู่อาศัยลดราคาถึง 50% นั้นก็คงไปไม่ได้เช่นกัน
อาจจะมีอยู่บ้าง ในโครงการที่เจ้าของขายเพื่อหนี การล้มละลาย และร้อนเงินอย่างมากเพื่อเอาไปจ่ายดอกเบี้ย
เอาไปจ่ายเงินเดือนลูกน้อง ซึ่งคนที่ทำตอนนี้เหลือเพียงไม่กี่รายแล้ว ส่วนใหญ่จะเป็นธุรกิจคอนโดมิเนียมที่สามารถขายได้ต่ำกว่า
50% เพราะเป็นธุรกิจที่มีกำไรสูง ในขณะที่บ้านเดี่ยวกำไรไม่ถึง 10% และที่ดินเปล่านั้นหากเอามาสร้างใหม่ต้นทุนการก่อสร้างจะขึ้นไปถึง
12-13% ซึ่งเป็นต้นทุนการ ก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แล้วในร้อยเปอร์เซ็นต์เป็นค่าก่อสร้าง
35-40% เป็นค่าที่ดินเพียง 25%
ส่วนบ้านที่ถูกยึดของสถาบันการเงินเอง เมื่อถูกยึดแล้วก็ต้องใช้เวลาในการฟ้องร้องถึง
3 ศาล อีกประมาณ 4 ปีจบ ซึ่งคาดว่าในระยะเวลาดังกล่าวคนพวกนี้มีงานทำก็สามารถกลับมาเป็นหนี้ดีแล้ว
และปัจจุบันนี้แบงก์ก็ไม่ได้อยากจะยึดบ้านลูกค้าเลย มีหนทางวิธีการประนอมหนี้ให้มากมาย
สำหรับโครงการที่ค้างคาอีกจำนวนหนึ่งซึ่งอยู่ในมือของปรส.หากไม่มีใครประมูลออกไป
ก็จะไปอยู่ในมือของ บบส. ซึ่งคงต้องใช้เวลาอีกนานแน่กว่าจะฟื้น และก็ไม่ใช่ว่าบบส.จะเอามาทำทีเดียวทั้งหมด
ก็อาจจะมีการเลือก ก็เลือกออกมาเป็นแปลงๆ ที่ดีไปก่อน
ไชยยันต์บอกว่าสมาชิกของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต่างมีความเข้าใจในเรื่องของตัวเลขของบ้านที่ยังเหลือค้างอยู่ในตลาดตรงกัน
จึงมีโครงการที่เตรียมอยู่ในมือทั้งสิ้น แน่นอนไม่ใช่ทั้งหมดเพราะมีบางรายที่เรียกได้ว่ายังมีอาการ
สาหัสโครงการหลุดเข้าไปอยู่ในบบส. โครงการยังไม่เริ่มก่อสร้างและยังไม่มียอดขายเลย
กลุ่มพวกนี้จะใช้เวลาอีกนานในการฟื้นตัว
แต่เจ้าของโครงการอีก 20-25% ที่รอดตัวหรือเจ็บไม่มากมีการลงทุนทางด้านสาธารณูปโภคไว้แล้ว
ระยะนี้หยุดขายไปเพื่อภาวะเศรษฐกิจดีขึ้นก็จะฟื้นตัวได้ง่าย ทางสถาบันการเงิน
ก็จะปล่อยเม็ดเงินใหม่ได้ง่ายขึ้นเพราะ ทุกอย่างพร้อมอยู่แล้ว ไม่ต้องเอาเงินมาสร้างถนนสร้างคลับเฮาส์หรือระบบสาธารณูปโภคต่างๆ
ใหม่ และ แน่นอนจะเป็นราคาขายที่ไม่มีทางลดต่ำกว่าราคาที่ขายอยู่ในขณะนี้อย่างแน่นอน
