จากกรุงเทพมหานคร ตรงไปบนถนนพหลโยธินบ่ายหน้าไปยังอำเภอแก่งคอย จังหวัดสระบุรีด้วยระยะทางประมาณ
124 กิโลเมตรก็ถึงโรงแรม "ศุภาลัย ป่าสัก รีสอร์ท" ซึ่งเป็นอีกโครงการหนึ่งของบริษัทศุภาลัย
จำกัด (มหาชน)
ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารของบริษัทศุภาลัย บุกป่าฝ่าดงมาพัฒนาพื้นที่ดินแห่งน
ี้ตั้งแต่ประมาณปี 2531 ตลอดระยะเวลาประมาณ 6 ปีตั้งแต่เปิดดำเนินการมา นับว่าเป็นอีกโครงการหนึ่งที่ต้องเจอกับมรสุมหลายระลอก
โดยเฉพาะช่วงเกิดวิกฤตยุคไอเอ็มเอฟใหม่ๆ แต่ในที่สุดก็สามารถผ่านพ้นวิกฤตและมีแนวโน้มจะทำกำไรได้เป็นปีแรกด้วยซ้ำไป
ประทีป เป็นคนที่รักการเดินทางท่องเที่ยวและชอบบรรยากาศของธรรมชาติอย่างมาก
ดังนั้นท่ามกลางความรกเรื้อของป่า ความธุรกันดารของการคมนาคมที่ในเวลานั้นยังไม่มีถนน
หน้าโครงการเป็นเพียงถนนลูกรังสีแดงที่มีฝุ่นคลุ้งไปทั่วพาดผ่าน ไฟฟ้ายังเข้าไม่ถึง
น้ำยังไม่มีใช้ แต่เขาก็อุตส่าห์มองลึกลงไปเห็นถึงความสวยงามของที่ดินผืนนี้ที่มีภูเขาและมีแม่น้ำป่าสักล้อมรอบ
เป็นรูปเกือกม้า ยาวประมาณ 2 กิโลเมตร และที่สำคัญใกล้กรุงเทพฯ มากกว่าแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ
ไม่ว่าจะเป็นที่เขาใหญ่ และจังหวัดกาญจนบุรี
จากจุดดังกล่าวทำให้เขาตัดสินใจรวบรวมซื้อที่ดินจำนวน 180 ไร่พัฒนา
เป็นโรงแรมและรีสอร์ตแห่งแรกของบริษัทในเครือทันที
ประกอบกับเมื่อปี 2531 นั้น สภาพคล่องทางการเงินของเมืองไทยสูงมาก
และการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่างๆ ก็เป็นเรื่องง่ายมากๆ ด้วย นักพัฒนาที่ดินหลายคนฉวยช่วงจังหวะนี้เองขยายโครงการอย่างมากมาย
โดยเฉพาะการทำบ้านหลังที่ 2 ตามเมืองท่องเที่ยวต่างๆ และการสร้างคอนโดฯ ตากอากาศตามหัวเมืองชายทะเล
ซึ่ง ณ วันนี้ก็พิสูจน์ฝีมือในการทำงานที่ได้จากโอกาสครั้งนั้นมาหลายรายแล้ว
ถึงแม้ว่าโครงการศุภาลัย ป่าสัก จะเป็นเพียงโครงการเล็กๆ หากเทียบกับโครงการใหญ่ๆ
ระดับมูลค่าหลายพันล้านบาทอีกหลายโครงการที่ประทีปกำลังบริหารในตัวเมืองกรุงเทพฯ
แต่อย่างน้อยศุภาลัย ป่าสัก ก็ยังมีรายได้หมุนเวียนเข้ามาตลอดและยังมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเรื่อยๆ
รวมทั้งยังทำหน้าที่เป็นตัวประชาสัมพันธ์ที่ดีให้กับโครงการที่อยู่อาศัยอื่นๆ
ในเครือบริษัทเดียว กันไปด้วย
ความสำเร็จของโครงการเล็กๆ แห่งนี้ ก็เลยกลายเป็นที่ชาร์จแบตเตอรี่ ให้ประทีป
เพื่อจะได้มีกำลังใจในการกลับมาลุยงานใหญ่ในเมืองกรุงได้เป็นอย่างดี
ประทีปเล่าว่า การขายที่ดินในพื้นที่โครงการไม่ได้เป็นปัญหาที่สำคัญ
เพราะเหลือเพียง 20% ของที่ดินแปลงย่อยทั้งหมดประมาณ 100 กว่าแปลง แต่สิ่งสำคัญขึ้นอยู่กับการบริหารโรงแรม
มากกว่า
ในส่วนของโรงแรม เป็นตัวที่ต้องทุ่มเม็ดเงินในการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างมาก
เพราะต้องใช้คน และใช้เงินจำนวนมากในการบริหารแต่เขาก็จำเป็นต้องทำเพื่อหวังผลในระยะยาว
"การทำรีสอร์ตที่สมบูรณ์จำเป็นต้องมีโรงแรมรองรับ ถ้าเป็นรีสอร์ต
อย่างเดียวคนที่ซื้อบ้านพักไปอาจจะมีความส่วนตัวอยู่อย่างเงียบสงบก็จริง
แต่จะมีความรู้สึกเปลี่ยวไป ไม่กล้ามาซื้อ ไม่กล้ามาพัก ที่สำคัญจะหาอาหารดีๆ
ทานยาก"
ปัจจุบันในส่วนโรงแรมมี 114 ห้อง และยังเปิดโอกาสให้เจ้าของบ้านเข้าร่วมโครงการให้เป็นห้องพักของโรงแรมได้ด้วย
โดยรายได้ 60% จะเป็นของเจ้าของบ้าน ส่วนอีก 40% เป็นรายได้เข้าโรงแรม ซึ่งปรากฏว่ามีบ้านของลูกค้าประมาณ
100 หลังที่เข้าร่วมโครงการนี้ ทำให้มีที่พักรวมทั้งสิ้นประมาณ 250 ห้อง
รับแขกได้เต็มที่ 500 กว่าคน
โรงแรม และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการ เปิดบริการพร้อมกับโอนบ้านหลังแรกให้ลูกค้า
เมื่อประมาณปี 2536 ซึ่งในส่วนของโรงแรมนั้น ประทีปยอมรับว่าขาดทุนมาตลอดเพราะค่าใช้จ่ายในเรื่องการบริหารสูงมาก
"มีพักหนึ่งมันใกล้จะดีขึ้น มีแนวโน้มว่าจะได้กำไรก็ยังดีใจว่าสามารถ
คืนทุนได้เร็ว แต่เมื่อเกิดวิกฤตไอเอ็ม เอฟก็เลยสะดุดขาดทุนลึกไปอีกครั้ง"
แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อต้นปี 2542 เป็นต้นมาปรากฏว่ายอดจองเพิ่มขึ้นมา
คืนวันเสาร์เต็มเกือบตลอด ยิ่งเข้าช่วงปลายปีอากาศหนาวคนนิยมเที่ยวภูเขามากขึ้น
ประทีปเลยเพิ่มความมั่นใจว่าปีนี้จะเป็นปีแรกที่ทำกำไรได้แน่นอน
ถึงแม้เม็ดเงินกำไรยังล้างเงินขาดทุนสะสมไม่ได้ แต่ประทีปก็บอกว่าพอใจอย่างมากที่โครงการไม่หยุดกิจ
การไปเหมือนอีกหลายโครงการที่เกิดขึ้นพร้อมๆ กันความสำเร็จอย่างหนึ่งของโครงการนี้น่าจะอยู่ที่ความตั้งใจจริงของประทีปในการทำงาน
คอนเซ็ปต์ของโครงการก็คือการสร้างเป็นที่พักผ่อนหย่อนใจ ท่ามกลางธรรมชาติให้มากที่สุด
โชคดีที่ในรีสอร์ตแห่งนี้จะมีต้นไม้ใหญ่ที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไปมากมาย เช่น
ต้นมะม่วง ต้นสัก ประทีปเล่าว่า
"ตอนเข้ามาดูที่ดินครั้งแรกมีต้นไม้ใหญ่ๆ มากมาย ซึ่งผมก็ชอบและตั้งใจว่าจะตัดออกให้น้อยที่สุด
แต่กว่าจะรวบรวมที่ดินได้ กว่าที่จะโอนเป็นที่ของเรา ปรากฏว่าถูกตัดไปขายเยอะเหมือนกัน
แต่เราก็เริ่มต้นปลูกใหม่เพิ่มขึ้นมากเหมือนกัน"
นอกจากมีขุนเขา และสายน้ำป่าสัก เป็นฉากหลังของโครงการ ประทีปยังสั่งขุดลำคลองสายเล็กๆ
คดเคี้ยวไปมาในโครงการ เพื่อให้ลูกค้าได้ใกล้ชิด กับธรรมชาติมากขึ้น ทุกวันนี้ในลำคลอง
สายเล็กๆ นี้ยังมีฝูงเป็ดประมาณ 7-8 ตัว คอยว่ายน้ำวนเวียนไปมา และกลายเป็น
เรื่องตื่นเต้นของบรรดาแขกตัวเล็กตัวน้อยที่คอยวิ่งต้อนให้อาหาร
และด้วยความที่เป็นคนที่มีใจรักทางด้านกีฬาทำให้ในโครงการมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่
สนามเด็กเล่น สนามซ้อมกอล์ฟ สนามเทนนิส มีท่าเรือสำหรับการล่องเรือในแม่น้ำป่าสัก
มีภูเขาในบริเวณใกล้ๆ กันให้ผู้สนใจได้ปีนป่าย
เป็นเพราะยังมีโครงการพัฒนาที่ดินในกรุงเทพฯ อีกหลายโครงการ ที่กำลังเจอมรสุมของภาวะวิกฤตรุมเร้าทำให้ประทีปไม่ค่อยมีเวลาแวะเวียนไปที่โครงการรีสอร์ตนี้บ่อยนัก
แต่ทุกครั้งที่ไป สิ่งที่ประทีปดูแลพิเศษก็คือเรื่องสภาพแวดล้อมรอบๆ โครงการ
ที่ดินแปลงไหนยังขายไม่ได้ เขาสั่งคนงานปลูกไม้ดอกไม้ผล เพื่อความสวยงาม
รวมทั้งพืชสมุนไพร ผักปลอดสารพิษ เพื่อเอาไปใช้ในห้องอาหารของโรงแรมด้วย
ซึ่งสิ่งเหล่านี้ได้กลายเป็นจุดขายที่สำคัญอย่างหนึ่งของโครงการ โดยมี
"บริษัท ศุภาลัย พรอพเพอร์ตี้ แมเนจ เม้นท์ เป็นผู้จัดการบริหารโรงแรม ซึ่งจะดูแลในเรื่องค่าใช้จ่ายต่อเดือน
ค่าใช้ จ่ายดูแลชุมชน ค่ารักษาความปลอดภัย ไฟแสงจันทร์ ค่าเก็บขยะ กวาดถนน
ดูแลสวนส่วนกลางโดยเก็บจากเจ้าของบ้านตารางวาละประมาณ 5 บาท ส่วน ค่าดูแลสวน
รดน้ำต้นไม้ 8 บาทต่อตารางวา ซึ่งเท่ากับว่าบ้านพื้นที่ 100 ตารางวาก็จะเสียค่าใช้จ่ายประมาณ
1,300 บาทต่อเดือน
บทสรุปอย่างหนึ่งที่ประทีปได้รับในโครงการนี้ก็คือพื้นที่โครงการกว้าง
ใหญ่เกินไป เขาบอกว่าแทนที่จะพัฒนาพื้นที่ทั้ง 180 ไร่ แบ่งแปลงย่อยที่มีพื้น
ที่ขั้นต่ำไว้ 100 ตารางวาต่อหลังนั้นหาก ทำใหม่จะพัฒนาโครงการในพื้นที่เพียง
100-120 ไร่ และแต่ละแปลงลดขนาดให้เล็กลงมาหน่อย เหลือประมาณแปลง ละ 60-80
ตารางวา ก็จะทำให้ขายง่ายขึ้น และอาจจะขายหมดไปนานแล้วก็ได้
แม้เป็นโครงการหนึ่งที่ทำยาก เหนื่อย และใช้ระยะเวลาคืนทุนนาน แต่เมื่อมันกลายเป็นโครงการที่มีอนาคต
ประทีปเลยบอกว่า หากมีโอกาส เขาจะพัฒนารีสอร์ตในลักษณะนี้อีกที่จังหวัดภูเก็ต
หรือที่ปราณบุรี และเขาอาจจะเลือกสถานที่ใดสถานที่หนึ่งเป็นบ้านพักเมื่อถึงเวลารีไทร์จากภาระหน้าที่การงานก็ได้
