สยามเซ็นเตอร์ 26 ปีที่แล้ว แผ่นดินไทยบริเวณสี่แยกปทุมวัน ใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ได้มีสิ่งก่อสร้างทันสมัยที่สุดของประเทศผุดขึ้น สิ่งก่อสร้างนั้นมีนามว่า "ศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์"

วันนี้ ศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ เติบโตเคียงคู่เศรษฐกิจไทยมายาวนาน และยังคงเป็นศูนย์การค้าที่ครองความทันสมัยได้ตลอด 26 ปี "ผู้จัดการ" มีคำตอบให้จากปากของผู้บริหารสาวที่เต็มเปี่ยมไปด้วยพลังแห่งการทำงาน วิกฤตการณ์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สามารถพิสูจน์ "ฝีมือ" และ "ความแข็งแกร่ง" ของชฎาทิพ จูตระกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท บางกอกอิน
เตอร์คอนติเนนตัลโฮเต็ลส จำกัด ผู้นำทีมงานให้ดำเนินการ อันนำมาสู่ความสำเร็จทั้งปวง

 

"เราเป็นเพียงส่วนหนึ่งของกลไก ที่เขาจัดวางไว้ดีอยู่แล้ว เราแค่มาต่อจิ๊กซอว์ที่ไม่มีวันจบไปเรื่อยๆ ไม่มีเราคนอื่นก็ทำได้" เธอกล่าวกับ "ผู้จัดการ" อย่างถ่อมตัว

บริษัท บางกอกอินเตอร์คอนติเนนตัลโฮเต็ลส (Bangkok InterContinental Hotels Company Limited หรือ BIHC) จำกัด ได้ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 10 มกราคม พ.ศ.2502 หรือเมื่อ 40 ปีที่แล้ว เพื่อดำเนินการบริหารและพัฒนาที่ดินจำนวน 50 ไร่ บริเวณวังสระปทุม อันเป็นที่ดินส่วนพระองค์ของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวภูมิพลอดุลยเดช รัชกาลปัจจุบัน โดยสัญญาการเช่าดำเนินธุรกิจเกิดขึ้นในปีที่ 4 หลังจากการก่อตั้งบริษัท สัญญา ดังกล่าวมีอายุการเช่าเป็นเวลา 30 ปี ซึ่งได้ครบกำหนดไปแล้วเมื่อปีพ.ศ. 2538 แต่ได้มีการทบทวนและขยายอายุสัญญาต่อไปอีก 10 ปี โดยงวดนี้จะครบ กำหนดในปี พ.ศ. 2548

ปัจจุบันบริษัทมีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้น 174 ล้านบาท ประกอบด้วยหุ้นทั้งสิ้น 17.4 ล้านหุ้น ราคาหุ้นละ 10 บาท โดยผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่เป็นสถาบัน อันได้แก่ กระทรวงการคลัง, สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์, ธนาคารไทยพาณิชย์, ธนาคารกรุงเทพ, ธนาคารทหารไทย, ธนาคารกสิกรไทย, บริษัท อินเตอร์ คอนติเนนตัล โฮเต็ลส คอร์ปอเรชั่น (ในเครือแพนแอม), และบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด

สิ่งก่อสร้างแรกบนที่ดินผืนนี้คือ โรงแรมสยามอินเตอร์คอนติเนนตัล โรงแรมระดับ 5 ดาว ขนาด 400 ห้อง ซึ่งบริหารโดยบริษัท อินเตอร์ คอนติเนนตัล โฮเต็ลส คอร์ปอเรชั่น ตั้งแต่ปี พ.ศ.2509

โรงแรมสยามอินเตอร์คอนติเนนตัล มีความเป็นมาที่น่าสนใจ นับตั้งแต่ สายการบินแพนแอม (Pan American Airline) สายการบินระดับโลกของ อเมริกา ซึ่งเป็นเจ้าของอินเตอร์ คอนติเนนตัล โฮเต็ลส มีความสนใจที่จะมาสร้างโรงแรมระดับ 5 ดาวที่มีเครือข่ายรอบโลกเป็นแห่งแรกในเมืองไทย และได้เข้ามาติดต่อขอเช่าที่ดินผืนนี้ ซึ่งในอดีตเป็นสวนฝรั่ง การดำเนินธุรกิจร่วมกันระหว่างไทยกับอเมริกันจึงเกิดขึ้น โดยมีข้อแม้ว่า จะต้องมีผู้ร่วมทุนเป็นคน ไทยด้วย และในสมัยนั้นตรงกับรัฐบาลของจอมพลสฤษดิ์ ธนะรัชต์ ได้มีความเห็นว่า "การท่องเที่ยวเป็นสิ่งสำคัญสำหรับประเทศไทยในอนาคต หากมีโรงแรมดีๆ ย่านใจกลางเมือง น่าจะดึงดูดนักท่องเที่ยวได้มาก" จึงได้อนุมัติเงิน จากสำนักงานสลากกินแบ่งรัฐบาล กระทรวงการคลังมาร่วมลงทุน นอกจาก นั้นยังมีสถาบันอีก เช่น ธนาคารพาณิชย์ ต่างๆ มาลงทุนร่วมด้วย จึงเป็นที่มาของผู้ถือหุ้นที่เป็นสถาบันถึง 88% ในขณะที่มีผู้ถือหุ้นเอกชนเพียง 22% ซึ่งใน 22% นี้มีผู้ที่ร่วม "ลงขัน" ในการลงทุนครั้งนั้น แตกย่อยไปอีกมากมาย ซึ่งล้วนแต่เป็นบุคคลสำคัญระดับชาติในปัจจุบันทั้งสิ้น

เมื่อการก่อตั้งบริษัทสำเร็จลุล่วงด้วยดี ก็เริ่มเข้าสู่ขั้นตอนของการทำงาน โดยมีการทำโมเดลสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินผืนนี้ทั้งหมด ภายใต้แนวคิด "ศูนย์รวมแห่งการค้นพบสิ่งใหม่ๆ" หรือ "The Complex of New Discoveries" ซึ่ง โมเดลเมื่อ 40 ปีที่แล้วมี Concept เหมือนกับปัจจุบันไม่มีผิดเพี้ยนคือ ในบริเวณโรงแรมจะมีอาคารศูนย์การค้า 2 อาคาร และมีอาคารสูงประมาณ 50 ชั้น 1 อาคาร และหลังจากนำโมเดลไปทูลเกล้าฯ ถวายแล้ว จึงเริ่มการก่อสร้างในเฟสโรงแรมเป็นเฟสแรก และเฟสที่ 2 เป็นศูนย์การค้า ดังนั้นโรงแรมสยามอินเตอร์คอนติเนนตัล จึงเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว ที่เป็น Five Star Chain Hotel แห่งแรกของเมืองไทย และสยามเซ็นเตอร์จึงเป็นศูนย์การค้าแห่งแรกของเมืองไทยเช่นเดียวกัน โดยศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ก่อตั้งขึ้น หลังจากเปิดดำเนินการโรงแรมนานถึง 7 ปี เป็นอาคาร 4 ชั้น มีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 40,000 ต.ร.ม.เมตร แบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่า 20,000 ต.ร.ม.เมตร ออกแบบโดย Mr. Louis Berger สถาปนิกชาวอเมริกัน

จากนั้น บริษัทมีการพัฒนาต่อเนื่องมาตลอด จนปัจจุบันเป็นเจ้าของอาคารทั้งสิ้น 5 อาคาร คือ โรงแรมสยามอินเตอร์คอนติเนนตัล, สยามเซ็นเตอร์, สยามดิสคัฟเวอรี่ เซ็นเตอร์, สยามทาวเวอร์ และอาคารจอดรถสยาม โดยในที่นี้จะกล่าวถึงเฉพาะอาคารที่เป็นศูนย์การค้า สยามเซ็นเตอร์ และ สยามดิสคัฟเวอรี่ เซ็นเตอร์ ที่อยู่ภายใต้ความรับผิดชอบโดยตรงของ ชฎาทิพ จูตระกูล กรรมการผู้จัดการของบริษัทคนปัจจุบัน

สยามดิสคัฟเวอรี่ เซ็นเตอร์ และสยามทาวเวอร์ เป็นโครงการที่เกิดขึ้นในช่วง 10 ปีหลังนี้ หลังจากที่สยามเซ็นเตอร์ให้บริการนานถึง 20 ปี เนื่องจาก ในยุคแรกเริ่มของสยามเซ็นเตอร์ กรุงเทพมหานครยังมิได้เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจอย่างแท้จริง การเข้ามาของเศรษฐกิจจากนานาประเทศ เพิ่งจะเข้ามาจริงจังเมื่อ 10 ปีหลังนี้เอง ทางบริษัท เห็นโอกาสที่จะสร้างอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นอีก จึงกลายมาเป็นสยามดิสคัฟเวอรี่ เซ็นเตอร์ ศูนย์ การค้าแห่งใหม่ และอาคารสำนักงานสยามทาวเวอร์ในปัจจุบัน

ศูนย์การค้าทั้ง 2 แห่ง มีคอนเซ็ปต์แยกชัดเจน โดยคอนเซ็ปต์ของสยามเซ็นเตอร์ถูกกำหนดให้เป็น "Trends Setter" ที่เน้นหนักไปทางด้าน แฟชั่น ในขณะที่ สยามดิสคัฟเวอรี่ เซ็นเตอร์ ถูกกำหนดให้เป็น "Life Style Center" โดยอยู่ภายใต้คอนเซ็ปต์ใหญ่ทั้ง 2 ศูนย์ คือ "Specialty Shopping Center"

"บริษัทนี้ไม่ได้เป็นของคนใดคนหนึ่ง ฉะนั้นการกระทำการใดๆ บนที่ดินผืนนี้ จะต้องทำให้สมศักดิ์ศรีของผู้เป็นเจ้าของที่ดิน การลงทุนทุกอย่างต้อง เป็นไปตามมาตรฐาน ถูกระเบียบราช การ และมีคุณภาพระดับเกรดเอ เอบวก ขึ้นไป เพื่อให้ทุกอย่างสามารถอยู่ได้นาน ที่สุด ในสภาพที่ดีที่สุดตลอดไป" ชฎาทิพกล่าวถึงหลักที่ต้องคำนึงถึงเสมอในการทำงาน

Being Shopping Center Operator, not just a Land Lord

นโยบายหลักของการบริหารของ บริษัทนี้ คณะกรรมการบริษัทได้ตีกรอบจุดยืนไว้อย่างชัดเจนคือ "การวางตัวให้เป็นผู้บริหารศูนย์การค้า มิใช่เป็นเพียงเจ้าของอาคาร หรือผู้ให้เช่า" ซึ่งหมายความว่า บริษัทมีความมุ่งหมาย ที่จะทำให้ธุรกิจที่เข้ามาดำเนินการค้าขายอยู่ภายในศูนย์การค้าแห่งนี้เจริญรุ่งเรือง และประสบความสำเร็จในระยะยาว โดยบริษัทจะไม่มีการร่วมทุนกับผู้เช่า หรือทำธุรกิจแข่งกับผู้เช่า

ดังนั้น "ไม่ว่าจะเป็นเรื่องใดก็ตาม อันเกี่ยวเนื่องกับการส่งเสริมการขายของผู้เช่า อาทิ การช่วยเหลือด้านค่าเช่า ค่าบริการ ในช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐ กิจ, การจัดกิจกรรมโปรโมตดึงดูดลูกค้าของศูนย์ฯ เอง ไปจนถึงการดูแลลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์ บริษัทจะต้องให้ความสำคัญในรายละเอียดทุกอย่างที่จะอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้ามากที่สุดเท่าที่จะมากได้" ผู้บริหาร สาวชี้แจง

ซึ่งเธอแบ่งการบริหารภายในศูนย์ออกเป็น 2 ส่วนคือ ส่วนของผู้เช่า และส่วนของลูกค้า โดยในส่วนของผู้เช่า เธอกล่าวว่า "เราต้องพยายามทำให้ผู้เช่ารู้สึกเสมอว่า เขาเป็นครอบครัวเดียวกับเรา เราจะปฏิบัติตัวกับเขาเหมือนเขาเป็นหุ้นส่วนธุรกิจของเรา ถ้าธุรกิจเขาไม่ดี เราก็อยู่ไม่ได้"

สำหรับส่วนของลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการศูนย์การค้าแห่งนี้ "เราจะต้องทำให้เขาเข้ามาเจอการบริการมาตรฐานระดับ 5 ดาวตลอดเวลา นับตั้งแต่เริ่มขับรถเข้ามา" ชฎาทิพกล่าว

และเพื่อให้ทุกอย่างเป็นไปตามมาตรฐาน วิถีการบริหารศูนย์ฯ ของบริษัทนี้จึงต้องมีการสำรวจความต้องการ ของทั้งผู้เช่าและลูกค้าอยู่อย่างใกล้ชิดสม่ำเสมอ เริ่มตั้งแต่การจัดกลุ่มสัมภาษณ์ สอบถามความคิดเห็น รวมไปถึงข้อเสนอแนะ เพื่อให้ได้มาซึ่ง "ข้อมูล" ที่ทันสมัยอยู่ตลอดเวลา

ซึ่ง "ข้อมูล" ที่ได้นี้ จะถูกส่งต่อไปยังฝ่ายวางแผน เพื่อจัดทำออกมาเป็น แผนการตลาด ขณะเดียวกันก็ถูกส่งไปที่ฝ่ายปฏิบัติการ เพื่อสำรวจว่า มีบริ-การส่วนไหนของศูนย์ฯ ที่ต้องมีการปรับ ปรุง และควรจะมีบริการใดเสริมเข้ามาอีก พร้อมกันนั้นก็ส่ง "ข้อมูล" ไปยัง ฝ่ายส่งเสริมการขาย เพื่อวางแผนจัดกิจกรรมที่เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า และเป็นประโยชน์ต่อสังคมด้วย ซึ่งแผนของบริษัทประกอบด้วย 2 ส่วนคือ แผนระยะยาว (3-5 ปี) และ แผนระยะสั้น

"เราไม่เคยอยู่กับที่ คือ เราต้องศึกษาว่า ความต้องการหรือเป้าหมายของบริษัทคืออะไร ขณะเดียวกันก็ต้อง ศึกษาคู่แข่งด้วยว่าไปถึงไหนแล้ว และท้ายสุด ต้องศึกษาภาพรวมของธุรกิจค้าปลีก ซึ่งไม่เฉพาะแค่เมืองไทยเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงต่างประเทศด้วย ว่าตอนนี้ อเมริกานิยมอะไร เอเชียนิยมอะไร บุคลากรของเราต้องรับรู้ข้อมูลและความ เคลื่อนไหวเหล่านี้ตลอด เพื่อนำมาวางแผนออกเป็นแผนระยะสั้นที่ออกมาเป็นระยะๆ และส่งไปตามฝ่ายต่างๆ บอกได้เลยว่า การบริหารศูนย์การค้าของเราทั้ง 2 ศูนย์ เต็มไปด้วยการศึกษา และการวางแผนที่รัดกุมอยู่ตลอดเวลา จะเห็นว่า สยามเซ็นเตอร์มีการเปลี่ยน แปลงหลายครั้งมาก และยังคงความทัน สมัยอยู่ถึงทุกวันนี้ เพราะบริษัทเรามีนโยบายเช่นนี้ และนี่คือ คำตอบว่า ทำไมสยามเซ็นเตอร์ถึงรักษาตัวรอดมาได้ตลอด 26 ปี" ชฎาทิพกล่าวอย่างภูมิใจ

ใช้โอกาสจากวิกฤต
ปรับพื้นที่ศูนย์ฯ รองรับเทรนด์ใหม่ๆ

ตลอดระยะเวลา 26 ปีที่ผ่านมา ศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ ประสบกับภาวะวิกฤตใหญ่ๆ หลายครั้งหลายคราด้วยกัน นับตั้งแต่การปรับตัวลดค่าเงินบาทในช่วงเปิดศูนย์ใหม่ๆ, ไฟไหม้ครั้งใหญ่ในปี 2538 และวิกฤตการณ์เศรษฐกิจ 2540 ซึ่งในแต่ละครั้ง บริษัทจะมีนโยบายให้ "พลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส" ซึ่งวิกฤตการณ์ในครั้งนี้ก็เช่นเดียวกันที่ต้องใช้โอกาสจากวิกฤตให้เป็นประโยชน์มากที่สุด

ชฎาทิพเล่าว่า ทันที่ที่รัฐบาลประกาศลอยตัวค่าเงินบาท ประกอบกับรถไฟฟ้ามาตอกเสาเข็มหน้าสยามเซ็นเตอร์และสยามดิสคัฟเวอรี่เซ็นเตอร์ ทำให้ถนนเส้นเลือดใหญ่เข้าสู่ศูนย์ฯ บริเวณถนนพญาไท และถนนพระราม 1 มีงานก่อสร้างพร้อมๆ กัน การจราจรติด ขัดมาก ทำให้ลูกค้าของศูนย์ฯ หายไปกว่า 30% บริษัทจึงได้สร้างแผนการตลาด ฉุกเฉินขึ้นมาทันที เพราะเหตุการณ์ในครั้งนี้เป็นโอกาสที่จะปรับปรุงทั้ง 2 อาคาร ให้พร้อมรับกับความเปลี่ยนแปลงของโลกแห่งแนวโน้มในอนาคตได้ทันท่วงที เนื่องจากตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา สยามเซ็นเตอร์มีผู้เช่าพื้นที่เต็ม 100% มาโดยตลอด ดังนั้น ในช่วงวิกฤตนี้จึงเป็นโอกาสที่จะมีพื้นที่ว่างเกิดขึ้น จากการที่ผู้เช่าบางรายไม่สามารถดำเนินธุรกิจ ต่อไปได้ ซึ่งในปี 2540 บริษัทมีหนังสือไปยังผู้เช่าเลยว่า ใครอยากคืนพื้นที่ บริษัทรับคืนหมด และขอให้แจ้งภายใน 3 เดือน

"เราคงเป็นศูนย์ฯ เดียวที่ทำแบบ นี้ เพราะเท่าที่เห็นศูนย์ฯ อื่นจะพยายามทุกวิถีทางที่จะให้คนมาเช่ามากที่สุดเท่าที่จะทำได้ ทั้งลดแลกแจกแถม ให้อยู่ฟรียังมีเลย แต่เราทำไม่ได้ เพราะหากเราทำเช่นนั้น เราจะปรับตัวไม่ทัน เมื่อคาดว่าเศรษฐกิจจะไม่ดีติดต่อกันนานๆ เราเลยประกาศเลยว่า ใครอยากคืนพื้นที่เรารับคืนหมด ซึ่งหลังจากนั้นเศรษฐกิจก็แย่ลงจริงๆ" ชฎาทิพชี้แจง

สำหรับผู้เช่าที่ยังอยู่ต่อ ทางบริษัทก็มีมาตรการให้ความช่วยเหลือ ด้วยการผ่อนผันค่าเช่าเป็นกรณีไป และการลดค่าเช่า โดยสยามเซ็นเตอร์ลดลงสูงสุด 20% และสยามดิสคัฟเวอรี่ฯ ลดลงทันที 30% โดยตามปกติ สยามเซ็น เตอร์มีอัตราค่าเช่าพื้นที่ตารางเมตรละ 950-2,000 บาท และสยามดิสคัฟเวอรี่ฯ ตารางเมตรละ 1,500-2,500 บาท ซึ่งเป็นอัตราที่สูงที่สุดในเมืองไทย และจากส่วนลด 2 ปีเต็มที่ผ่านมาทำให้บริษัทต้องสูญเสียรายได้ไปปีละกว่า 100 ล้านบาท

"นโยบายเหล่านี้ บริษัททำเสนอให้ผู้เช่าก่อนที่เขาจะมาขอ เพราะการที่ต่างคนต่างมาขอ ไม่ใช่วิธีการที่ดี บริษัท เห็นหนทางที่จะช่วยให้ผู้เช่าอยู่รอดได้ ฉะนั้นเราต้องเสนอเขาก่อน และที่เราทำเช่นนี้ได้เนื่องจากเรามีฐานเงินทุนที่แข็งแกร่ง เราเป็นบริษัทเก่าแก่ เราไม่มีปัญหาเหมือนผู้ลงทุนรายใหม่ๆ ฉะนั้นเรารู้สถานะเราดีว่าเราจะสามารถแบกรับ ภาระได้มากที่สุดแค่ไหน" ชฎาทิพกล่าว

ตัวเลขพื้นที่ว่างในสยามเซ็นเตอร์ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีตัวเลขสูงสุดเพียง 8% ส่วนสยามดิสคัฟเวอรี่ฯ มีพื้นที่ว่างเพียง 2% และจากพื้นที่ว่างเหล่า นี้ ทางฝ่ายการตลาดจะเป็นผู้กำหนดจัดกลุ่มผู้เช่าที่มีอยู่ใหม่ พร้อมทั้งหาผู้เช่าใหม่ที่มีธุรกิจที่มีศักยภาพที่จะอยู่รอดในช่วงวิกฤตการณ์เข้ามาเสริม โดยยังคงความเป็น "Trends Setter" ไว้

จากวิกฤตในครั้งนี้ ธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ธุรกิจนำเข้า โดยเฉพาะเสื้อผ้าเครื่องแต่งกาย แต่กระนั้นก็มีบางธุรกิจที่สามารถอยู่รอดได้ ซึ่งในปี 2540 ทางทีมงานของบริษัทได้ทำการศึกษาค้นคว้าข้อมูลจากรายงานต่างประเทศหลายฉบับด้วยกัน พบว่า ธุรกิจที่สามารถอยู่รอดได้ในยุคที่อเมริกา และญี่ปุ่นประสบกับวิกฤตการณ์เศรษฐ กิจมีด้วยกัน 3 ประเภทคือ ธุรกิจประ-เภทอาหาร, ธุรกิจเครื่องสำอาง และธุรกิจที่เกี่ยวกับการเสริมความงาม ซึ่งในขณะนั้นธุรกิจทั้ง 3 ประเภทนี้ยังมีอยู่ ในสยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟ เวอรี่ฯ น้อยมาก

"ดังนั้นเมื่อเราได้ไบเบิล 3 ตัวนี้มา หลังจากลดค่าเงินบาทได้ 1 เดือน เราจึงมีนโยบายว่า หากได้พื้นที่ว่างมา ให้พยายามใส่ทั้ง 3 ตัวนี้ลงไปให้ได้ เราจึงไปติดต่อธุรกิจเหล่านี้เข้ามา ทำให้ศูนย์เรามียี่ห้อเครื่องสำอางใหม่ๆ เข้า มีสถาบันเสริมความงาม และมีร้านอาหาร, ศูนย์อาหาร เข้ามามากขึ้นทั้ง 2 ตึก" ชฎาทิพเล่าถึงความเปลี่ยนแปลงของศูนย์ฯ ทั้ง 2 ในช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจ เพื่อรองรับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และสถานีรถไฟฟ้าที่จะเชื่อมต่อกับทางศูนย์ฯด้วย

โดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา บริษัทสามารถรวบรวมพื้นที่ว่างได้กว่า 1,500 ตารางเมตร และหากพื้นที่เช่าว่างอีก บริษัทจะเสนอที่ใหม่ให้แก่ผู้เช่าย้ายร้านจากห้องเดิมมาอยู่ในห้องที่มีทำเลดีกว่า โดยเห็นว่า เป็นที่ที่มีศักยภาพมากกว่าเดิม อาทิ ร้านเสื้อผ้าเกรย์ฮาวด์ ที่อยู่กับสยามเซ็นเตอร์มานานถึง 16 ปี มีร้านเดิมอยู่บนชั้น 3 ด้านในสุดปัจจุบัน ย้ายมาอยู่บริเวณชั้น 3 โซนเทรนด์แฟชั่นเสื้อผ้า และที่ตั้งของร้านเดิม ซึ่งเป็นชั้นเดียวกับทางเชื่อมรถไฟฟ้า ทางศูนย์ฯ กำลังปรับปรุงให้เป็นร้านอาหารหลายร้าน

"รถไฟฟ้า" มูลค่าเพิ่ม
ของสยามเซ็นเตอร์ค.ศ.2000

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา สยามเซ็นเตอร์มีการเปลี่ยนแปลงมาก โดยภายในสิ้นปีนี้ สยามเซ็นเตอร์ จะมีร้านใหม่ๆ เพิ่มขึ้นประมาณ 20% จากการเปลี่ยนแปลงพื้นที่เช่า ซึ่งนอกจากภาวะเศรษฐกิจแล้ว การที่ศูนย์ฯ อยู่ประชิดติดกับสถานีรถไฟฟ้า ทำให้บริษัทมีแผนปรับนโยบายของศูนย์ฯ นี้ใหม่มาตั้งแต่ปี 2535 ทันทีที่ทราบว่า รถไฟฟ้าเกิดขึ้นอย่างแน่นอน โดยศูนย์นี้ต้องเปลี่ยนจุดยืนจากการมีสินค้าแฟชั่นอยู่ประมาณ 75% จะต้องลดลง และเพิ่มให้มีสินค้าและบริการอื่นๆ เพื่อรองรับคนที่มากับรถไฟฟ้า ซึ่งหมายความว่า สยามเซ็นเตอร์ต้องเปิดตัวเองให้มากขึ้น โดยเพิ่มปริมาณสินค้าที่อยู่รอดได้ในวิกฤต จึงเป็นที่มาของร้านค้าแปลกใหม่ที่มีเพิ่มมากขึ้น อาทิ ร้านบูทส์, ร้านเครื่องสำอาง, ศูนย์อาหาร, ร้านกาแฟสตาร์บัค, ร้านอาหารญี่ปุ่นเซน ร้านเสื้อผ้าจากเบลเยียม จากสิงคโปร์ ซึ่งเป็นเสื้อผ้าคนทำงาน ราคาย่อมเยา เป็นต้น แต่อย่างไรก็ดี สยามเซ็นเตอร์ยังคงชูจุดยืนของการรักษาระดับมาตรฐานสูงของสินค้าและบริการต่างๆ ไว้อย่างไม่เปลี่ยนแปลง

สำหรับพื้นที่ว่างที่ยังคงเหลืออยู่ในบางจุด ทางบริษัทจะเก็บพื้นที่เอาไว้ ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญของการทำศูนย์ฯ อีกประการหนึ่ง เนื่องจาก "ถ้าคุณให้เช่าพื้นที่เต็มอยู่ตลอดเวลา พอเวลาที่มีสินค้าใหม่ๆ ซึ่งมันเป็นเทรนด์เข้ามา เราไม่มีที่ให้เขา ซึ่งทางบริษัทมีความเชื่อว่า ปลายปีž42 กับในปี43 จะมีธุรกิจจากต่างประเทศไหลเข้ามาอีก ไม่ว่าจะเป็นอาหาร เสื้อผ้า ที่เขามองเห็นว่าการมาลงทุนในไทยตอนนี้ต้นทุนต่ำ ค่าเช่าถูกเป็นประวัติการณ์ทั้งประเทศโลเกชั่นดีๆ ก็เลือกได้ จ้างบุคลากรก็ถูกกว่าเมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว ประกอบกับบริษัทเราก็มีสายป่านทางการเงินพอที่จะทำให้มีพื้นที่เช่าว่างได้บ้าง โดยที่ไม่จำเป็นจะต้องรีบให้เช่า และก็จริงอย่างที่บอก ครึ่งปีแรกของปี 2542 นี้มีธุรกิจ เข้ามาใหม่มากไม่ว่าจะอาหาร เสื้อผ้า ได้มีเซ็นสัญญากับสยามเซ็นเตอร์เยอะมาก ฉะนั้นเป้าหมายของการเปิดร้านใหม่ๆ ส่วนใหญ่จะเริ่มตั้งแต่เดือนก.ย.ปีนี้เป็นต้นไป" ชฎาทิพชี้แจง

และจากนี้ไป ทางบริษัทจะปรับค่าเช่าขึ้นจากอัตราที่ลดลงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากศูนย์ฯสมบูรณ์เกือบ 100% แล้ว และรถไฟฟ้าก็ใกล้จะเปิดดำเนินการได้แล้ว โดยจะค่อยๆ ปรับขึ้นทีละ 5% ถึง 10% เป็นช่วงๆ ในช่วงแรกคือ วันนี้ถึงสิ้นปีจะปรับขึ้นอัตราหนึ่งเมื่อรถไฟฟ้าเปิดจะขยับขึ้นอีกอัตราหนึ่ง แต่คงไม่ถึงอัตราเดิม 100%

พอย่างเข้าปีค.ศ.2000 สยามเซ็นเตอร์จะเปิดตัวด้วยโฉมใหม่ รับกับรถไฟฟ้าที่จะเปิดให้บริการเช่นเดียวกัน โดยยังคงความเป็น "Trends Center" ด้านแฟชั่น ขณะเดียวกันก็จะมีเทรนด์ใหม่ๆ เข้ามาเสริม

นอกจากความเปลี่ยนแปลงด้านพื้นที่เช่าที่เกิดขึ้นแล้ว ชฎาทิพยังให้ความสำคัญกับกิจกรรมอันเป็นประโยชน์ต่อสาธารณชนอีกด้วย "เราพยา- ยามจะทำให้ศูนย์การค้าของเราเป็นศูนย์กลางแห่งการเรียนรู้ด้วย คือ การเป็น Trends Center ไม่ใช่แค่เรื่องของการซื้อของเท่านั้น แต่ทุกคนต้องเตรียมพร้อมที่จะรับฟังข้อมูลข่าวสารว่าโลกเขาไปถึงไหนกันแล้ว เราจะได้ปรับ ปรุงตัวเองให้ทันกับความเปลี่ยนแปลง ดังนั้น 2 ศูนย์นี้จะเป็นที่ที่คุณเข้ามาค้นพบสิ่งใหม่ๆ โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินซื้อของสักบาทหนึ่งก็ได้"

อย่างไรก็ดี สิ่งที่บริษัทระวังมาก คือ เรื่องภาพพจน์ของการให้บริการ ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้น ศูนย์มีมาตรฐานระดับ 5 ดาวอย่างไรก็ต้องคงไว้อย่างนั้น เนื่อง จากเป็นความประทับใจของคนที่เข้ามาในที่แห่งนี้ แต่กระนั้นเธอก็ไม่ลืมว่า งานบริการสาธารณะที่บริการคนหมู่มาก ย่อมไม่สามารถทำให้ทุกคนพอใจได้อย่างทั่วถึง แต่เธอมีความคิดว่า ขอให้คนส่วนใหญ่ซึ่งเป็นลูกค้าประจำพอใจในระดับหนึ่ง และทำให้เขากลับมาใช้บริการต่อไปเรื่อยๆ นั่นคือ สิ่งที่สำคัญที่สุด

"ไม่ว่าสถานการณ์ภายนอกจะเปลี่ยนแปลงไปเพียงใด และไม่ว่าภายในของศูนย์จะมีการเปลี่ยนโฉมไปมากแค่ไหน สิ่งที่สำคัญที่สุดของการบริหารศูนย์คือ การพยายามรักษา "จุดยืน" ของศูนย์ไว้ให้มั่นคงที่สุด" ผู้บริหาร สาวย้ำ

สยามดิสคัฟเวอรี่ฯ
"Life Style Center" ระดับสากล

เมษายน 2540 สยามดิสคัฟ-เวอรี่ฯ เปิดตัวพร้อมกับการตอกเสาเข็มรถไฟฟ้า ขณะที่ในบริเวณนี้ยังขาดเอน-เตอร์เทนเมนต์เซ็นเตอร์ นั่นจึงเป็นจุดสะดุดที่สำคัญของศูนย์ฯ นี้ แต่มาถึงวันนี้ ทุกอย่างใกล้จะลงตัวเสร็จสมบูรณ์ แล้ว หลังจากที่มีการเปิดตัวเอนเตอร์เทนเมนต์เซ็นเตอร์ระดับ 5 ดาวบนชั้น 6 ของศูนย์ไปเรียบร้อยแล้ว รอแต่เพียงการเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าเท่านั้น

"ก่อนเปิดตึก 1 ปี เราเซ็นสัญญากับคนทำโรงภาพยนตร์เจ้าหนึ่ง แต่อยู่ไปอยู่มาไม่มีเงิน ก็ไม่บอกเรา จนกระทั่งศูนย์เปิดไปได้ 4-5 เดือนค่อยมาบอก โชคดีที่ทางเราเห็นท่าทางแปลกๆ เราก็เลยติดต่อรายอื่นที่อยู่ในลิสต์และบอกเลิกจากคนนี้ทันที เราก็เชิญเบอร์หนึ่งที่รออยู่คือ อีจีวีเข้ามาคุย ก็นับว่าเป็นความโชคดีของเราที่ได้เขาเข้ามาช่วยให้ศูนย์สมบูรณ์ เพราะว่าอีจีวีมีความตั้งใจที่ดี เขาเป็นโรงภาพยนตร์ที่อยู่รอบๆ เมือง นี่เป็นหนแรกที่เขาจะเข้ามาใจกลางเมือง และสาเหตุที่เราเลือกเขา ไม่เลือกคนอื่นอีก เพราะเรามั่นใจว่าด้วยคุณภาพของเขาและการเข้ามากลางเมือง เขาจะต้องทำโรงภาพยนตร์อันดับหนึ่ง เฟิร์สคลาสที่สุด เพื่อประกาศภาพพจน์ที่แท้จริงของเขาด้วย และหลังจากนั้นทางอีจีวีก็นำแผนมาเสนอว่า จะทำโรงภาพยนตร์ขนาดใหญ่ และมีโกลด์คลาส ซึ่งไม่มีในที่อื่นมาก่อน นี่คือจุดขายของเขา โดยมีคอนเซ็ปต์ มูฟวี่วอล์ค ทางเราก็เลยตัดสินใจให้เขา ไม่ใช่ว่า เครือไหนมาก็จะต้องให้ ถึงแม้ ว่าตอนนั้นเราจะร้อนใจที่อยากจะให้เปิด เร็วๆ แต่เราก็รอสิ่งที่ดีที่สุด" ชฎาทิพเล่า

และการที่อีจีวีเข้ามาด้วยคอน-เซ็ปต์ที่ดีและใหญ่มาก ทำให้ต้องมีการต่ออาคารเพิ่มขึ้นอีก ซึ่งทางบริษัทต้องคำนึงว่า "เราอาศัยที่วังอยู่ เราต้องทำทุก อย่างให้ถูกต้องตามระเบียบราชการทุกขั้นตอน ซึ่งเราเสียเวลาขออนุญาตไปประมาณ 3-4 เดือน จึงเริ่มต่อตึก ซึ่งรวมเวลาทั้งหมด 18 เดือน ถึงเพิ่งมาเปิดได้อย่างสมบูรณ์ แต่ในช่วง 18 เดือนนี้ เราพยายามบอกกับผู้เช่าและลูกค้าว่า ใจเย็นๆ เพราะการรอคอยมันคุ้ม"

ทั้งหมดนี้คือสาเหตุของความล่าช้าในการเปิดสยามดิสคัฟเวอรี่ฯ ให้สมบูรณ์ ซึ่งสร้างความกดดันในแก่ทุกฝ่ายมาก แต่กระนั้นทุกอย่างก็ผ่านไปด้วยดี ซึ่งกว่าที่สยามดิสคัฟเวอรี่เซ็นเตอร์ จะเปิดครบสมบูรณ์เมื่อต้นเดือนสิงหาคม ที่ผ่านมา กินเวลานานถึง 2 ปีเศษ นับจากการเปิดตัวศูนย์ฯ ในครั้งแรก

อย่างไรก็ดี ชฎาทิพเผยว่า สยาม ดิสคัฟเวอรี่ฯ ยังมีจุดที่ต้องปรับเปลี่ยนอีกบางส่วน เนื่องจากภายหลังการเปิดตัวของโรงภาพยนตร์ และการทำแบบสำรวจความต้องการลูกค้า พบว่าสินค้าในหมวดของแฟชั่นยังเป็นสิ่งที่ลูกค้าต้องการให้มีมากขึ้น และขณะนี้ทางบริษัทได้รับโชคดีที่เราได้รับการติดต่อจากสินค้าแบรนด์ดังระดับโลกเข้ามาหลายราย แต่ยังไม่มีการเซ็นสัญญา เนื่องจากอยู่ระหว่างการศึกษาตลาดให้ชัดเจน

และการที่มีแฟชั่นแบรนด์ดังจาก ต่างประเทศเข้ามาเพิ่มขึ้นนั้น ถือเป็นจุดยืนอีกจุดหนึ่งของการทำธุรกิจศูนย์ การค้าใจกลางเมือง ซึ่งชฎาทิพกล่าวว่า นอกจากจะมุ่งเน้นให้บริการแก่ลูกค้าคนไทยแล้วยังต้องคำนึงถึงลูกค้าชาวต่างประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวอีกด้วย

"ยอมรับว่าการเปิดศูนย์การค้าอยู่ในสี่แยกนี้เหนื่อยมาก คือ ราชประสงค์กับปทุมวันเป็นสุดยอดแล้ว มีทั้งห้าง ทั้งตลาดติดแอร์ ไม่ติดแอร์ ต่างจากเอ็มโพเรียม ซึ่งเป็นการตัดสินใจถูกที่เขาไปเปิดศูนย์การค้าอยู่ในทำเลที่ไม่มีคู่แข่งเลย ทำอย่างไรก็ต้องดี และ เขาก็ทำได้ดี องค์ประกอบเขามีครบ ใครได้โจทย์ที่ไม่มีคู่แข่งแบบ นี้ก็สบาย ง่าย แต่เราไม่ใช่ แต่เราก็โชคดีที่เรามีจุดยืนที่มั่นคงมากกว่ารายอื่นใน 2 สี่แยกนี้ และจุดยืนที่เรามีนี้เองจะเป็น สิ่งที่รักษาธุรกิจของเราไว้ได้ ขณะเดียว กันการปรับเปลี่ยนสยามดิสคัฟเวอรี่ฯ จะทำให้ฐานธุรกิจของเราแน่นขึ้น โดยยังคงความเป็น Life Style Center ไว้ คือมีสินค้าแฟชั่นเพียงแค่ 20% เท่านั้น เพราะฉะนั้นการเปลี่ยนแปลงอีก 15% หรือ 20% ไม่ใช่เรื่องใหญ่ แต่จะทำให้ศูนย์ฯ ครบวงจรและมีความแปลกใหม่มากขึ้น ดึงดูดได้ทั้งคนไทยและต่างชาติ นั่นคือ จุดมุ่งหมายที่เราจะเปลี่ยน" ชฎาทิพกล่าวถึงสยาม ดิสคัฟ เวอรี่ฯ ที่จะมีร้านเข้ามาใหม่อีกประมาณ 10%-15% ทั้งในส่วนของแฟชั่นและอาหาร ซึ่งการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดจะลงตัวสมบูรณ์ ประมาณกันยายนปี 2543

"โอกาสของเราเพิ่งเริ่มต้น และเป็นโอกาสที่ดี เพราะรถไฟฟ้ากำลังจะเสร็จพอดี เพราะฉะนั้นการย่างเข้าสู่ปีค.ศ.2000 เราได้ตั้งเป้าหมายเอาไว้ตั้งแต่ปีž41 ว่า ปีค.ศ.2000 ธุรกิจจะฟื้นมากฟื้นน้อย เราไม่อาจรู้ แต่เมื่อใดที่ธุรกิจฟื้นทั้งสยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟเวอรี่ฯ จะต้องเป็นที่ที่พร้อมที่สุดที่จะรองรับธุรกิจต่างๆ ได้อย่างสมบูรณ์ สองปีที่ผ่านมาคู่แข่งเราก็โรยราไปเยอะ คนที่ดีกว่าเราก็ยังดีอยู่ แต่ช่วงปี40-ปี42 นี้ เราก็มีการแต่งตัวใหม่ และพอปีค.ศ.2000 เงินมาเราต้องโกยให้ได้" ชฎาทิพกล่าวถึงเป้าหมายของบริษัทที่วางไว้ต้อนรับปีค.ศ.2000