ผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารสำนักงานชี้ พื้นที่ว่างกว่า 1.4 ล้านตร.ม. แนะย่านเพลินจิตเริ่มก่อสร้างได้ ระบุอาคารใหม่เกิดยากเหตุติดกฎหมายผังเมือง พร้อมเผยโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แข่งขันดุเดือด รับการท่องเที่ยว

นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ เปิดเผยถึงผลการสำรวจอาคารสำนักงานจนถึงเดือนมิถุนายนปี 2547 ในงานสัมมนา "เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุก Sector" จัดโดย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ และโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย วานนี้ (24 มิ.ย. 47) ว่า ปัจจุบันมีพื้นที่อาคารสำนักงานว่างทั้งกรุงเทพฯรอบนอกและรอบในรวม 1.4 ล้านตร.ม. จากพื้นที่อาคารสำนัก งาน มีถึงประมาณ 7 ล้านตร.ม. แบ่งเป็นสร้างเพื่อให้เช่า 5 ล้านตร.ม.และสร้างเพื่อขาย 2 ล้านตร.ม. และอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีอยู่ประมาณ 3 ล้านตร.ม.

สำหรับอาคารสำนักงานในเขตใจกลางเมืองที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไปมีอยู่ "ทั้งสิ้น 3.44 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นที่ใช้งานอยู่ 2.94 ล้านตารางเมตร ทิ้งร้าง 194,000 ตารางเมตรและอยู่ระหว่าง การก่อสร้าง 300,000 ตารางเมตรในย่านอโศก-สุขุมวิท , พระราม9-รัชดาฯ, เพลินจิต, เพชรบุรีและพระราม 4-คลองเตย

ด้านอัตราว่างของอาคารสำนักงานในเขตใจ กลางเมืองมีทั้งสิ้น 408,160 ตร.ม. โดยทำเลที่มีพื้นที่ ว่างมากที่สุดได้แก่ สีลม 159,360 ตร.ม.,อโศก-สุขุม-วิท 91,800 ตร.ม.และเพลินจิต 74,200 ตร.ม.ตามลำดับ ส่วนทำเลที่คาดว่าจะขาดแคลนในอีก 3 ปีข้างหน้าได้แก่ ทำเลย่านเพลินจิตและพระราม4-คลองเตย เนื่องจากทำเลย่านนี้จะรองรับกับความต้องการของผู้บริโภคได้อีก 2.8 ปีเท่านั้น

ทั้งนี้ อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานในเขตใจกลางเมืองเฉลี่ยอยู่ที่ 362 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งทำเลที่คิดค่าเช่าอาคารสูงสุด คืด เพลินจิต 432 บาท/ตร.ม./เดือน ,สีลม 363 บาท/ตร.ม./เดือนและพระราม 9-รัชดา 312 บาท/ตร.ม./เดือน

นายวสันต์ กล่าวถึงภาพรวมของตลาดอาคาร สำนักงานในอนาคตว่า คงต้องอาศัยระยะเวลาพอสมควรกว่าที่ตลาดนี้จะเติบโตอย่างชัดเจนจนต้องเพิ่มซัปพลายในตลาดเพิ่มขึ้น แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงมากในขณะนี้ก็คือ เรื่องผังเมืองรวมฉบับใหม่ที่จะเริ่มใช้ในเดือนกรกฎาคม ปี 2548 มีข้อจำกัดในเรื่อง การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และการลดอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม(OSR) ซึ่งส่งผลกระทบต่อโอกาสในการก่อสร้างอาคารสำนักงานนอกเขตใจกลางเมืองเป็นอย่างมาก ตัวอย่างเช่น ถ้าต้องการพื้นที่อาคาร 100,000 ตร.ม. ปัจจุบันใช้พื้นที่ 6 ไร่ แต่เมื่อใช้กฎหมายผังเมืองใหม่ต้องใช้พื้นที่ถึง 17 ไร่

"ปัจจุบันจะเห็นแนวโน้มการตลาดที่มีการนำตึกเก่ามาปรับปรุงใหม่แล้วเปิดให้เช่า เช่นอาคารมาลีนนท์ทาวเวอร์ เนื่องจากใช้งบลงทุนไม่มาก และแนวโน้มการตลาดต่อจกากนี้ไปอำนาจการต่อรองจะอยู่กับเจ้าของอาคารมากขึ้นโดยเฉพาะอาคารเกรดเอที่ติดกับแนวรถไฟฟ้า รวมทั้งจะมีการแบ่งแยกกลุ่มผู้เช่าชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรวมแล้วจะยังมีการชะลอตัวอยู่" นายวสันต์ กล่าว

นายณัฐสิทธิ์ อิทธิถาวร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดิเวลลอปเม้นท์ ไอคิว กล่าวว่าปัจจุบันประเทศ ไทยมีพื้นที่ศูนย์การค้าอยู่ประมาณ 3.97 ล้านตารางเมตร มีอัตราว่างของพื้นที่อยู่ 5.2% หรือ 2.06 แสนตารางเมตร ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวคงยากที่จะให้มีการใช้พื้นที่ได้ทั้งหมด

ปัจจุบันมีพื้นที่ศูนย์การค้ารวมทั้งหมด 3.97 ล้านตร.ม. ซึ่งเป็นพื้นที่ว่าง 200,000 ตร.ม.คิดเป็น 5% โดยแบ่งเป็นพื้นที่ในส่วนของดีพาร์ตเมนต์สโตร์ รวม 1.64 ล้านตร.ม. เป็นพื้นที่ใช้งานอยู่ 1.24 ล้านตร.ม.เหลือพื้นที่ว่างอยู่ 50,812 ตร.ม.คิดเป็น 4% และพื้นที่ในส่วนซูเปอร์สโตร์ 759,149 ตร.ม. ว่าง 17,000 ตร.ม.คิดเป็นพื้นที่ว่าง 2% โดยขณะนี้ผู้นำทางธุรกิจศูนย์การค้าของประเทศไทยมีอยู่เพียง 2 รายคือเซ็นทรัลและเดอะมอลล์ ซึ่งสัดส่วนของศูนย์การค้า ที่เป็นบริษัทคนไทยและคนต่างชาติอยู่ในสัดส่วน 80% และ 20% ตามลำดับ

นายประกิจ ชินอมรพงษ์ อุปนายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) กล่าวว่า ในส่วนของโรงแรมนั้นปัจจุบันมีจำนวนห้องพักทั่วประเทศประมาณ 3.8 แสนห้อง ไม่รวมกับโครงการที่จะก่อสร้างใหม่อีกนับหมื่นห้อง ขณะที่อัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปี (โดยรวมทั่งประเทศ) อยู่ที่ 45-50% เท่านั้น ดังนั้นจะมอง ว่าเป็นเรื่องที่น่ากลัวเพราะจะเกิดการโอเวอร์ซัปพลาย ได้ ซึ่งการเกิดใหม่ดังกล่าวนั้น ส่วนใหญ่เป็นการตอบสนองนโยบายรัฐที่สนับสนุนการท่องเที่ยว ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลมาดูแลเรื่องเหล่านี้ด้วย

"ปัจจุบันโรงแรมกำลังแย่งตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และเชื่อว่าในอนาคตเมื่อพ.ร.บ. โรงแรมออกมาบังคับใช้เซอร์วิสฯดังกล่าวก็จะต้องเลือกว่าจะเป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหมือนเดิม ดังนั้นก็จะทำให้ห้องพักยิ่งเพิ่มมากขึ้น" นายประกิจ กล่าว