บิ๊กบริษัทชาญอิสสระ เร่งขยายพอร์ตกองทุนรวมอสังหาฯบางกอก (BKKCP) เพิ่ม 3,000 ล้านบาท หวังเป็นเงิน ทุนเข้าเทกโอเวอร์อาคารสำนักงาน เล็งพื้นที่ในและนอกเขตซีบีดี คาดจะทำให้กองทุนฯมี เสน่ห์ดึงดูดนักลงทุนมากขึ้น ระบุตลาดอาคาร สำนักงานโตได้อีก 4 ปี ชี้รายได้-ความเชื่อมั่น-ปันผล จุดแข็งของกองทุนรวม อสังหาฯ ชี้ตลาดในไทยเติบโตได้

นายไซม่อน แลนดี้ ที่ปรึกษาบริษัทชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด หรือ CI เปิดเผยถึงแผนการบริหารกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก (BKKCP) ว่าในระยะอันใกล้คือ 3-5 ปี กองทุนรวมอสังหาฯเตรียมระดมทุนโดยการจำหน่ายหน่วยลงทุนให้กับประชาชนและผู้ถือหุ้นในกองทุนฯ เพื่อทำให้ขนาด ของกองทุนฯเพิ่มเป็น 3,000 ล้านบาท จากปัจจุบัน ที่เงินกองทุนของโครงการอยู่ที่ 1,000 ล้านบาท โดยเงินที่ระดมมาเพื่อนำซื้อตึกอาคารสำนักงานที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว ซึ่งอยู่ระหว่างการเจรจาประมาณ 3-4 แห่ง ทั้งอาคารสำนักงานในเขตศูนย์ กลางธุรกิจ (ซีบีดี) และโดยเฉพาะนอกเขตซีบีดี ต้องเป็นอาคารสำนักงานที่มีแหล่งรายได้สม่ำ เสมอ ทำเลมีศักยภาพรวมถึงคุณภาพของลูกค้าที่เช่าด้วย

"การจะเพิ่มรายได้ให้กับกองทุนรวมมี 2 ส่วนคือ ส่วนแรกขยายการซื้อตึกใหม่ และอีกส่วนมาจากรายได้จากค่าเช่าใหม่ที่ปรับขึ้นจากใน ส่วนของที่กองทุนเข้าไปลงทุนในห้องชุดอาคารสำนักงานและห้องชุดพาณิชยกรรม ของอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ และชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ทั้งสองอาคารมีพื้นที่การเช่าแล้วเกือบ 100% อัตราค่าเช่า 230-240 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และยังสามารถปรับราคากับผู้เช่ารายใหม่ได้อีก เฉลี่ย 8-10% ขณะที่ราคาค่าเช่าในท้องตลาดจะอยู่ที่ 350-400 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน" นายไซม่อน กล่าว

ที่ปรึกษาฯกล่าวถึงนโยบายการจ่ายเงิน ปันผลว่า จากการดำเนินงานที่ดีขึ้นของกองทุนรวม คาดว่าการจ่ายเงินปันผลในปีนี้อย่างน้อย 5% เนื่องจากมีกำไรที่เพิ่มขึ้นและทั้งปีคาดว่าจะมีกำไร ขั้นต่ำ 66 ล้านบาท ซึ่งตามกรอบนโยบายจะจ่ายเงินปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้งในแต่ละปีบัญชี ขึ้นกับผลประกอบการของกองทุนรวมในแต่ละงวด และต้องปันผลจ่ายในรอบปีบัญชีรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 90% ของกำไรสุทธิ

ในส่วนทิศทางของตลาดอาคารสำนักงานนายไซ่ม่อนกล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานยังอยู่ในช่วงขาขึ้นและเติบโตได้อีก 3-4 ปี เพราะจำนวนพื้นที่ของอาคารสำนักงานที่ออกสู่ตลาดมีไม่มาก และมีบางโครงการที่ปรับรูปแบบมาเป็น อาคารเพื่อที่พักอาศัย ยกเว้นโครงการอาคารสำนักงานของเวิลด์เทรดเซ็นเตอร์ที่ยังคงรูปแบบ เดิม ขณะที่อัตราค่าเช่าของสำนักงานยังไม่ถึงจุด สูงสุดเมื่อเทียบกับปี 2534 อีกทั้งสถาบันการเงิน มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก เป็นกองทุนปิด ไม่กำหนดอายุโครงการ ซึ่งสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยทรัพย์สินของกองทุนอสังหาฯขณะนี้มีเพียงอาคาร ชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 ที่กองทุนรวมลงทุน ในพื้นที่ที่เลือกว่ามีศักยภาพในสัดส่วน 90.68% และ 95.83% ตามลำดับด้านฐานะของกองทุนรวมตามข้อมูลในตลาดหลักทรัพย์ฯระหว่างวันที่ 24 ตุลาคม-31 ธันวาคม 2546 มีรายได้จากการลงทุน 13.738 ล้านบาท มีค่าใช้จ่าย 6.316 ล้านบาท กำไรสุทธิอยู่ที่ 7.4 ล้านบาท เงินลงทุนในห้องชุดอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ และอาคาร ชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ตามราคาทุน 956.151 ล้านบาท

ขณะที่ ณ 27 กุมภาพันธ์ 2547 กองทุนรวมมี NAV ต่อหน่วย 10.1510 มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 1,015.106 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นเดือนมกราคม 47 NAV ต่อหน่วย 10.1127 มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 1,011.271 ล้านบาท โดยราคาปิดของกองทุนรวมวันที่ 21 เมษายนที่ผ่านมาอยู่ที่ 8.90 บาท จากมูลค่าที่ตราไว้ 10 บาทต่อหน่วย

นายไซ่ม่อนกล่าวถึงตลาดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ว่า สหรัฐฯเป็นแห่งแรกที่ริเริ่มกองทุนดังกล่าวมานานถึง 44 ปี ปัจจุบันกองทุนรวมในสหรัฐฯมีมูลค่าสูงถึง 200,000 ล้านเหรียญสหรัฐ สำหรับภูมิภาคเอเชียประเทศออสเตรเลียเป็นแห่งแรกที่ริเริ่มและมีขนาดของกองทุน 40,000 ล้านเหรียญออสเตรเลีย ประเทศฮ่องกงในปี 2544 นายลี กา ชิง นักธุรกิจรายใหญ่ที่ทำด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีการจัดตั้งกองทุนรวมขึ้นแต่ในช่วงนั้นยังไม่สามารถเข้าจดทะเบียนได้ ทำให้ต้องไปจดทะเบียนในตลาดสิงคโปร์ ขณะที่เกาหลีใต้และไทยในช่วงนั้นจึงเริ่มออกกฎหมาย เกี่ยวกับการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่มีความเข้มงวดมาก

อย่างไรก็ตาม ในเรื่องการบริหารกองทุนรวมในเมืองไทย นายไซ่ม่อนยอมรับว่านักลงทุน ยังไม่เข้าใจลักษณะของกองทุนรวมดี ถึงแม้จะเป็นกองทุนรวมแบบปิด แต่ผู้ถือหน่วยสามารถเข้าไปซื้อและขายในตลาดหลักทรัพย์ได้ หากราคา มีความเหมาะสม หรือการถือหน่วยเพื่อรอรับส่วน ต่างของราคาหน่วยที่ปรับขึ้นและผลตอบแทนจากการถือหน่วยลงทุนที่ได้รับอย่างแน่นอน แต่ทั้งนี้การสร้างความเชื่อมั่นในกองทุนเป็นสิ่งสำคัญ การจ่ายเงินปันผลจึงเป็นเรื่องที่จะสร้างแรงจูงใจ ให้กับนักลงทุนได้ระดับหนึ่ง