จับตารัชดาฯ-พระราม 9 และอโศก ทำเลทองศูนย์กลางธุรกิจโรงแรม ศูนย์การค้า และที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ หลังเปิดบริการรถไฟฟ้าใต้ดิน ย่านพระราม 9 มีศักยภาพถึงขั้นเกตเวย์ หรือประตูเชื่อมโยงสนามบินสุวรรณภูมิ เซ็นทรัลพัฒนาปัดฝุ่น ลุยสร้างศูนย์การค้า "แอคคอร์" เตรียมขยายโซฟิเทลมาด้วย ขณะที่บริษัทชั้นนำผุดโครง การคอนโดมิเนียม พร้อมซื้อที่ดินเตรียมขึ้นโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง มูลค่าโครงการรวมไม่น้อยกว่า 10,000 ล้านบาท

นายฉลอง อนุญญาภิสิทธิ์ ผู้จัดการทั่วไป โรงแรมเรดิสัน เปิดเผย "ผู้จัดการราย วัน" ว่า การขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจใน อนาคตน่าจะอยู่ในพื้นที่ถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9 เนื่องจากการคมนาคมที่สะดวกทั้งการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าใต้ดิน และสนามบินสุวรรณภูมิ โดยขณะนี้พบความเคลื่อนไหวของการลงทุนที่กำลังจะเข้ามาแล้ว คือ โครงการศูนย์การค้าของเซ็นทรัลพัฒนา บริเวณหัวมุมสี่แยกรัชดาฯตัดพระราม 9 ในโครงการดังกล่าวมีโรงแรมระดับ 5 ดาวด้วย ซึ่งเชนโซฟิเทลที่บริหารโรงแรมในเครือเซ็นทรัลอยู่ขณะนี้ สนใจจะขยายการบริหารมาในย่านนี้เช่นกัน

อีกทำเลในย่านถนนพระราม 9 ที่น่าจะมีการขยายตัวของศูนย์การค้าและโรงแรม คือ พื้นที่ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) ที่ติดกับกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งรฟม.มีโครงการจะเปิดโอกาสให้เอกชนเข้ามาพัฒนาพื้นที่ในเชิง พาณิชย์ทั้งศูนย์การค้า และโรงแรม

"โครงการรถไฟฟ้าใต้ดินจะเป็นตัวกระตุ้นและผลักดันให้ย่านรัชดาฯ-พระราม9 กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมที่จะย้าย มาจากถนนสุขุมวิท จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจ และเชนโรงแรมที่เกิดเร็วกว่าสีลม ริมแม่ น้ำเจ้าพระยา และสุขุมวิทที่ใช้เวลาถึง 30 ปี แต่ย่านนี้จะใช้เวลาสั้นกว่า เพราะระบบขนส่ง ที่เป็นปัจจัยสำคัญอย่างเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ ดินได้ผ่านกลางถนนรัชดาฯ และจะเสร็จสมบูรณ์พร้อมใช้ในปีนี้" นายฉลอง กล่าว

การเคลื่อนไหวครั้งนี้ ส่วนหนึ่งยังเกิด จากการลงทุนของธุรกิจโรงแรมชื่อดังระดับ 5 ดาว ในปัจจุบันไปกระจุกตัวอยู่บริเวณถนนสุขุมวิท ทำให้ขณะนี้พื้นที่สุขุมวิทค่อนข้างเต็ม และไม่น่าจะขยายธุรกิจโรงแรมได้อีก โดยมีโรงแรมกำลังอยู่ระหว่างการก่อ สร้าง 2 แห่ง คือ โรงแรมโซฟิเทล สุขุมวิท จำนวน 384 ห้อง และโรงแรมคราวน์ พลาซ่า สุขุมวิท กรุงเทพฯ ขนาด 400 ห้อง และเชนเคมปินสกี้ ระดับ 5 ดาวชื่อดังจากยุโรป อีก 1 แห่ง ที่จะเข้ามาบริหารโรงแรมในโครง การศูนย์การค้าสยามพารากอน โดยจะเริ่มก่อสร้างราวปี 2548

ม.ล.หทัยชนก กฤดากร ผู้จัดการทั่วไป กิจกรรมองค์กร แอคคอร์ เอเชีย แปซิฟิก เปิดเผยว่าการเกิด ของรถไฟฟ้าใต้ดิน รฟม. ที่ทำให้เกิดความ สะดวกรวดเร็วในการเดินทางย่านรัชดาฯ พระราม 9 นอกจากนี้บริเวณดังกล่าวยังเป็นเกตเวย์สู่สนามบินสุวรรณภูมิ จากเส้นทางพระราม 9 ตัดถนนศรีนครินทร์ คาดว่า ในอนาคตอันใกล้ย่านพระราม 9 จะกลายเป็นศูนย์กลางของธุรกิจ และเชนโรงแรมดังแห่งใหม่

กลุ่มแอคคอร์ มีความสนใจจะเข้าไปบริหารโรง แรมในพื้นที่พระราม 9 อย่างมาก โดยต้องการเข้า ไปในลักษณะผู้บริหารเท่านั้น ซึ่งก่อนหน้านี้เคยคุยกับเครือโรงแรมเซ็นทรัลไว้บ้างแล้ว เนื่องจากเซ็นทรัลพัฒนา ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และศูนย์การค้ากำลังจะเข้าไปสร้างคอมเพล็กซ์ใหญ่ในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งในโครงการนี้จะมีส่วนของโรง แรมด้วย หากเครือโรงแรมเซ็นทรัล เข้าไปลงทุน กลุ่มแอคคอร์ที่บริหารเชนโรงแรมให้เซ็นทรัลอยู่ในขณะนี้ 3 แห่ง ก็พร้อมจะเจรจาเพื่อเข้าไปบริหารโรงแรมนี้ด้วยเช่นกัน

นายกอบชัย จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ และประธานคณะเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา เปิดเผยว่า กลางปี 2547 บริษัทจะเริ่มเข้าไป ก่อสร้างสาขาพระราม 9 ที่อยู่บริเวณหัวมุมสี่แยกรัชดาภิเษก ตัดพระราม 9 พื้นที่ประมาณ 30 ไร่ โดยจะทำเป็นโครงการครบวงจรสมบูรณ์อีกแห่ง ซึ่งประกอบไปด้วยศูนย์การค้าพื้นที่ประมาณ 1 แสนตารางเมตร อาคารสำนักงานให้เช่า และโรงแรม คาดว่าจะใช้งบลงทุนประมาณ 3,500 ล้านบาท ให้ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี

"พื้นที่บริเวณรัชดาฯ-พระราม 9 ในอนาคตจะกลายเป็นทำเลสำคัญของธุรกิจค้าปลีก และศูนย์ กลางธุรกิจที่สำคัญ เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นมาแล้วในย่านสีลม และสุขุมวิท แต่การเกิดใหม่ของธุรกิจย่านรัชดาฯ-พระราม 9 จะเกิดขึ้นเร็วกว่าสุขุมวิทที่ต้อง ใช้เวลาถึง 30 ปี เนื่องจากระบบขนส่งมวลชนมีความ สะดวกรวดเร็วมากขึ้น จากการเปิดบริการโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินในต้นปีหน้า" นายกอบชัย กล่าว

ปัจจุบันในพื้นที่รัชดาฯ พระราม 9 มีอาคารสำนักงานประมาณ 20 อาคาร มีโรงแรม 10 แห่ง แต่ยังไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อยู่ในพื้นที่ มีเพียงห้าง สรรพสินค้า และดิสเคานต์สโตร์เท่านั้น ดังนั้นการเข้าไปจับจองพื้นที่ศูนย์การค้าก่อนใคร จะทำให้ได้เปรียบคู่แข่งขัน

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าความหนาแน่นของประชากร และธุรกิจยังมีน้อยกว่า ดังนั้นการเข้า ไปลงทุนของเซ็นทรัลคงไม่ลงทุนอาคารสำนักงานเอง แต่จะปล่อยเช่าพื้นที่ให้พันธมิตรเป็นผู้ลงทุนแทน ซึ่งเป็นรูปแบบเดียวกับโรงแรมที่จะให้พันธมิตรทั้งในเครือเซ็นทรัล และนอกเครือเสนอตัวเข้ามาลงทุน อสังหาฯแห่เปิดโครงการใหม่

ยึดทำเลรถไฟฟ้าใต้ดิน-บีทีเอส

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ที่ดินบริเวณริมเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส เป็นที่ดินที่หลายบริษัทให้ความสนใจซื้อเพื่อพัฒนาโครงการในแนวสูง ต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า เพราะมีศักยภาพในเชิงพาณิชย์ และมีกำลังซื้อที่แน่นอน แต่ข้อจำกัดที่พบคือที่ดินในแปลงที่มีศักยภาพจะเริ่มน้อยลง ส่งผลให้หลายรายเริ่มซื้อที่ดินบริเวณนี้สะสมเอาไว้เพื่อรอการพัฒนาในอนาคตแม้ว่าจะมีต้นทุนที่ดินสูงขึ้นก็ตาม

จากการสำรวจของ"ผู้จัดการรายวัน" พบว่า มีมากกว่า 10 บริษัท คิดเป็นกว่า 30 โครงการที่ประกาศ พัฒนาโครงการในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน และรถไฟฟ้าบีทีเอส และมีแผนจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต

โดยในแนวพื้นที่รถไฟฟ้า บีทีเอส มี บริษัทที่เข้ามายึดแนวพื้นที่ในการก่อสร้างประกอบด้วย บมจ. แสนสิริ โครงการบ้านเดี่ยว สาทร-วงแหวน มูลค่า 1,350 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวสิริเธอร์ตี้วัน ,คอนโดมิเนียมสาทรสิริ บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ โครงการอาคารเช่า ที่สุขุมวิท39 (พร้อมพงษ์) มูลค่า 950 ล้านบาท, อาคารเช่าพร้อมที่ดินสุขุมวิท(ทองหล่อ) มูลค่า 350 ล้านบาท, คอนโดฯ ริเวอร์ เฮฟเว่น ถนนเจริญ กรุง, บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค โครงการบ้านเดี่ยว สาทร, คอนโดมิเนียม ที่ซอยสุขุมวิท 26,

บมจ.ศุภาลัย โครงการคอนโดมิเนียมศุภาลัยโอเรียลเทล เพลสสาทร-สวนพลู มูลค่า 857 ล้าน บาท, คอนโดฯศุภาลัยพรีเมียร์ เพลส สุขุมวิท (อโศก) มูลค่า 1,267 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวศุภาลัยอ่อนนุช มูลค่า 1,740 ล้านบาท, โครงการศุภาลัยเพลส-สุขุมวิท 39, โครงการศุภาลัยเพลส-สุขุมวิท 39 มูลค่า 1,906 ล้านบาท, ศุภาลัยปาร์ค พหลโยธิน 1&2 มูลค่า 2,581 ล้านบาท, บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด เปิดโครง การบ้านเดี่ยวชวนชื่น ซอยอ่อนนุช, บมจ.เอสซี แอสเสท เปิดโครงการ Centric Place ถนนพหลโยธิน (ซอยอารี) มูลค่า 500-600 ล้านบาท, คอนโดฯ พหลโยธิน

บมจ.โนเบิล เปิดโครงการคอนโดฯโนเบิลออร่า สุขุมวิท(ทองหล่อ)มูลค่า 500 ล้านบาท, สะพานควาย-สุทธิสาร มูลค่า 1,500 ล้านบาท, บมจ.ไรมอน แลนด์ เปิดโครงการเดอะล็อฟท์ คอนโดฯที่ซอยเย็น อากาศ (สาทร), โครงการเดอะลีเจนด์ ศาลาแดงที่ ถนนสีลม , บมจ.โกลเด้นแลนด์ เปิดโครงการโกลเด้น ลีเจนท์สาทร ที่ถนนสาทรมูลค่า 1,500 ล้านบาท, บมจ. พร็อพเพอร์ตี้พลัส เปิดโครงการคอนโดฯ ซอยเย็น อากาศ (สาทร)มูลค่า 530 ล้านบาท และ คอนโดฯ ที่สุขุมวิท 49 มูลค่า 290 ล้านบาท, โครงการทาวน์เฮาส์ ที่ซอยสุขุมวิท 101 มูลค่า 255 ล้านบาท

ส่วนบริษัทที่ยึดทำเลพื้นที่ในแนวรถไฟฟ้ารฟม. นั้น ประกอบด้วย บมจ.แสนสิริ บ้านเดี่ยวประชาชื่น มูลค่าโครงการ 6,385 ล้านบาท, บมจ.วังทองกรุ๊ป เปิดโครงการ บ้านแฝดเดอะภุมริน ที่ถนนวิภาวดี รังสิต, บริษัท มั่นคงเคหะการ เปิดโครงการบ้านเดี่ยวชวนชื่น บนถนนวัชรพล, โครงการกรีนสิรินเฮ้าส์ บางนา, บ้านเดี่ยวชวนชื่นแจ้งวัฒนะ บ้านเดี่ยวชวนชื่นปิ่นเกล้า, บมจ.เอสซี แอสเสทโครงการบ้านชาลิสา ลาดพร้าว, โครงการบางกอกบูลเลวาร์ด ปิ่นเกล้า

บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ โครงการบ้านกลาง เมืองบนถนนพระราม 9- ลาดพร้าว มูลค่าโครงการ 650 ล้านบาท, โครงการเดอะซิตี้ บนถนนพระราม 5- ปิ่นเกล้า มูลค่า 1,700 ล้านบาท, โครงการเดอะซิตี้ที่ถนนปิ่นเกล้า มูลค่า 700 ล้านบาท, โครงการบ้านกลางเมือง ที่ถนนรัชโยธิน-ประชาชื่น มูลค่า 1,604 ล้านบาท, โครงการบ้านกลางเมือง ที่ซอยลาดพร้าว 71 มูลค่า 350 ล้านบาท, โครงการบ้านกลางเมืองบางนา มูลค่า 1,040 ล้านบาท

บมจ.โกลเด้นแลนด์ โครงการบ้านเดี่ยวบางนา, โครงการโกลเด้น เฮอริเทจ ที่ถนนปิ่นเกล้า มูลค่า 2,000 ล้านบาท, บมจ.พร็อพเพอร์ตี้พลัส โครงการทาวน์เฮาส์ถนนลาดพร้าว ซอย 71 มูลค่า 255 ล้าน บาท, บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ โครงการบ้านบุรีรมย์ บนถนนรังสิตมูลค่า 2,000 ล้านบาท, บมจ.ศุภาลัย โครงการศุภาลัยวิลล์ ที่ถนนรัชดาภิเษก มูลค่า 1,245 ล้านบาท, โครงการบ้านศุภาลัยบุรี ถนนรังสิตมูลค่า 1,679 ล้านบาท, โครงการบ้านศุภาลัยธานี ถนนรังสิต มูลค่า 771 ล้านบาท, โครงการศุภาลัยออคิด ปาร์ค 1,2 ถนน ปิ่นเกล้า มูลค่า 2,906 ล้านบาท, โครงการศุภาลัยออคิดปาร์ค 3 ปิ่นเกล้า มูลค่าโครงการ1,313 ล้านบาท

สำหรับโครงการทั้งหมดที่กล่าวมานั้น ล้วนแต่ เป็นโครงการที่เปิดใหม่บนพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า บีทีเอส และรถไฟฟ้า รฟม. ทั้งในส่วนที่เปิดให้บริการ แล้ว อย่างรถไฟฟ้า บีทีเอส และ รถไฟฟ้า รฟม. เส้นหัวลำโพง-บางซื่อ ที่กำลังจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 พ.ค. 47 นี้ หรือแม้แต่ในเส้นทาง รถไฟฟ้า รฟม.สีต่างๆ ทั้ง 7 เส้นทาง ระยะทาง รวม 291 กม. ที่กำลังก่อสร้างอยู่ซึ่งจะสามารถเปิดให้บริการได้ในปี 2552

นายธงชัย บุศราพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า การตัดสินใจลงทุนโครงการประเภทคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ในปีนี้จะอิงไปกับเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสเป็นหลัก เนื่องจากมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน และมีกำลังซื้อ ขณะที่เส้นทางตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินจะวิ่งผ่านในจุดที่มีลูกค้าอีกกลุ่มหนึ่งซึ่งมีความแตกต่างกัน

นางวราภรณ์ ศิริบุญมา ผู้อำนวยการสำนักพัฒนาทรัพย์สิน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC เปิดเผยว่า นอกเหนือจากที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเน้นการเพิ่มนวัตกรรมทางด้านเทคโนโลยีผสมเข้าไปในตัวที่อยู่อาศัยแล้ว ทำเลเป็น อีกจุดที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการตามเส้นทางที่ระบบคมนาคมผ่าน ซึ่งบริษัทจะเน้นลงทุนในส่วนของโครง การคอนโดมิเนียม ตามตลาดย่านพหลโยธิน เนื่อง จากบริเวณดังกล่าวอยู่ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน การจะลงทุนต้องเกาะติดระบบดังกล่าว อีกทั้งการแข่งขันยังไม่รุนแรงเท่าที่ควร

"กลุ่มลูกค้าที่เข้ามา จะซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่ก็มีซื้อเพื่อเก็งกำไรบ้างประมาณไม่เกิน 10% ต่างกับพื้น ที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ที่มีการเก็งกำไรที่สูง" นางวราภรณ์ กล่าว

ดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า การซื้อที่แลนด์แบงก์เก็บตุนไว้เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ นั้น บริษัทยังเน้นซื้อพื้นที่บริเวณรอบนอก เพื่อพัฒนาโครงการ บ้านเดี่ยว ระดับกลาง แต่ก็มีบางพื้นที่ที่ บริษัทซื้อเข้า มาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมโดยให้บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นบริษัทลูกเป็นผู้พัฒนา ล่าสุดได้ซื้อที่ดินในพื้นที่สุขุมวิท ซอย 26 ที่ใกล้กับบริเวณ สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ก่อสร้างคอนโดฯ เพราะบริเวณ ดังกล่าว ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง