กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เร่งหันปรับประสิทธิภาพและลดต้นทุนการดำเนินงานลง หลังพบตัวเลขการสร้างกำไรต่อยอดขายอยู่ในเกณฑ์ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับต้นทุนการบริหารและขายที่เป็นตัวถ่วงการเติบโตของกำไรสุทธิ ผู้ประกอบการชี้เตรียมวัดผลกำไรปีนี้ทั้งกลุ่มเติบโตแบบถดถอย หลังตัวช่วยด้านมาตรการภาษีของภาครัฐยุติลง

จากการสำรวจอัตราการเติบโตของผลกำไรในกลุ่มบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย เทียบระหว่างปี 2546 กับปี 2545 พบว่า แสนสิริ มีอัตราการเติบโตของยอดขายสูงถึง 229% รองลงมาเป็นโนเบิล 194% , พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 106%, แอลพีเอ็น 92% , เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ 76% , ควอลิตี้เฮ้าส์ 67% , ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 63% ,โกลเด้นแลนด์ 40% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 23%

ขณะเดียวกันเมื่อเทียบอัตราการเติบโตของกำไร ระหว่างปี 2546 กับปี 2545 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มาเป็นที่หนึ่ง ด้วยตัวเลข 5,264 ล้านบาท รองลงมา เป็นเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ 1,189 ล้านบาท , ควอลิตี้เฮ้าส์ 1,105 ล้านบาท , พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 900 ล้านบาท , ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 784 ล้านบาท , โนเบิลฯ 724 ล้านบาท , แอลพีเอ็น 464 ล้านบาท , โกลเด้นแลนด์ 453 ล้านบาท และแสนสิริ 420 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี หากนำตัวเลขของผลประกอบการของแต่ละบริษัทมาวิเคราะห์ ถึงศักยภาพในการทำกำไรขั้นต้น (Gross Margin) และกำไรสุทธิ (Net Margin) (ดูตารางประกอบ) จะเห็นได้ว่า บริษัทที่สามารถมีผลกำไรสุทธิสูงสุดถึง 28% จากตัวเลขกำไรขั้นต้น 41% ใช้ต้นทุนในการบริหารงานขายและดำเนินงาน (SG&A) เพียง 13% เมื่อเทียบกับโกลเด้นแลนด์ มีความสามารถในการทำกำไรขั้นต้น ใกล้เคียงกันคือ 40% แต่มีต้นทุนในการขายและดำเนินงานสูงถึง 18% ซึ่งมีผลทำให้กำไรสุทธิที่ได้อยู่ที่ระดับ 22% เท่านั้น

นายธงชัย บุศราพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัทโนเบิลดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทจะให้ความสำคัญกับการรักษาอัตราการเติบโตของกำไรเป็นหลัก เหตุที่ไม่ขยับมาก มาจากภาวะการแข่งขันสูง และต้นทุนต่าง ๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้น

สำหรับไตรมาสแรกของปีนี้ ความสนใจในการลงทุนของกลุ่มนักลงทุนต่างประเทศที่มองธุรกิจกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงหายไปบ้าง จากข้อจำกัดหลายประเด็นที่ออกมาจากภาครัฐ อาทิ การไม่ต่อภาษีลดหย่อนสำหรับผู้ซื้อบ้านและธุรกิจ ข้อจำกัดของการปล่อยสินเชื่อบ้านให้ไม่เกิน 70% ของบ้านระดับราคา10 ล้านบาทขึ้นไป รวมถึงกระแสข่าวทางภาคใต้ที่เป็นหนึ่งของการตัดสินใจ

ในช่วงไตรมาส 2 คาดว่านักลงทุนจากต่างประเทศจะมีแรงซื้อเข้ามา โดยส่วนหนึ่งน่าจะมาจากการขับเคลื่อนของกองทุนวายุภักษ์ แต่ในส่วนของคนซื้อบ้านคงไม่กระทบเท่าใดนักจากข้อจำกัดที่เกิดขึ้น

นายอภิสิทธิ์ งามอัจฉริยะกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เคซี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความสามารถในการทำกำไรของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะเติบโตในทิศทางที่ลดลง มากหรือน้อยขึ้นอยู่กับแต่ละบริษัท ทั้งนี้เนื่องจากตัวช่วยด้านกำลังซื้อ และปัจจัยสนับสนุนอื่น ๆ หดหายไป อาทิ มาตรการลดหย่อนภาษีการซื้อบ้าน ปัญหาวัสดุขึ้นราคา การขาดแคลนแรงงาน จะมีผลต่อการดำเนินงานของธุรกิจ ขณะที่ในปีที่ผ่านมาธุรกิจนี้จะเติบโตแบบก้าวกระโดดซึ่งมีผลจากปัจจัยสนับสนุนดังกล่าว

"ในช่วงปีที่แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือว่าอยู่ในภาวะที่ไม่ปกติ เพราะรัฐบาลต้องให้การสนับสนุนทางด้านภาษี ต้นทุนที่ดินที่พัฒนาส่วนใหญ่ได้มาด้วยต้นทุนที่ไม่แท้จริง มีการตัดทอนเพื่อซื้อให้ถูก จากภาวะทางเศรษฐกิจในช่วงนั้น หลายบริษัทมีการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้ต้นทุนทางการเงินต่ำกว่าในช่วงปกติ ทำให้แต่ละบริษัทมีกำไรที่เติบโตมากในปีที่แล้ว แต่พอมาในปีนี้ สถานการณ์ทุกอย่างกลับสู่ปกติ แต่ละบริษัทต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ต้นทุนทุกอย่างเข้ามาใกล้เคียงปกติ โดยมองว่าทุกบริษัทในตลาดน่าจะมีกำไรน้อยลง ประมาณ 5%"

สำหรับการดำเนินงานของบริษัท ปีนี้จะเน้นควบคุมการบริหารต้นทุนให้ต่ำที่สุด มีการใช้จ่ายให้น้อยที่สุด เพิ่มสัดส่วนการขาย และเร่งกำลังการผลิตเพิ่มขึ้น โดยในปี 2546 บริษัทกำไรจากการดำเนินงาน 1,358 ล้านบาท

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ปรับพอร์ตพัฒนาสินค้าในระบบ จากบ้านเดี่ยว 100% ในปี 2545 เป็นการบริหารบ้านเดี่ยว 60% ในระดับราคา 5 ล้านบาท บ้านเดี่ยว ก่อสร้างด้วยระบบพรีแฟบครั้งแรก ระดับ 2 ล้านบาท เปิดตัวสินค้ากลุ่มคอนโดมิเนียมครั้งแรก สัดส่วน 10% ให้สอดรับกับความต้องการของตลาด และลดดีกรีการแข่งขันจากคู่แข่งเก่า-ใหม่ แจงผลประกอบการปี 46 กำไรสุทธิ 6,191 ล้านบาท เติบโต 62% จากปี 45

นายอนันต์ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงผลการดำเนินงานในปี 46 และแผนพัฒนาธุรกิจปี 47 ว่า จากภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีที่ผ่านมา มีอัตราการขยาย ตัวเพิ่มขึ้น 96% โดยมีตัวเลขบ้านจดทะเบียนประเภทจัดสรรเพิ่ม 31,996 ยูนิต เทียบกับปี 2545 ที่มีจำนวน 16,342 ยูนิต ในจำนวนนี้แยกเป็นบ้านเดี่ยว 17,911 ยูนิต เติบโต 108% จากปี 2545 ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ มี 11,272 ยูนิต เพิ่มขึ้น 97% และในส่วนของยอดจดทะเบียนอาคารชุด มี 1,908 ยูนิต ที่มีสัดส่วนลดลง 3% เมื่อเทียบกับปี 45

จากสัดส่วนยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรร แสดงถึงปริมาณความต้องการของที่อยู่อาศัยรวมที่คาดว่าจะอัตราเติบโตต่อเนื่อง สำหรับปี 2547 น่าจะอยู่ที่ประมาณ 65,0000-70,000 ยูนิต นับเป็นการเติบโตในระดับที่ต้นทุนการก่อสร้าง กฎข้อระเบียบบังคับจากผังเมืองไม่น่าจะส่งผลต่อธุรกิจโดยรวมและราคาบ้านมากนัก

นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทเน้นการสร้างศักยภาพในการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า จากการบริหารก่อสร้างที่รวดเร็ว และในปีนี้ได้มีการปรับ สัดส่วนของสินค้าในระบบ เพื่อสอดรับกับพฤติกรรม และความต้องการของผู้บริโภคในตลาดบ้านระดับกลาง ที่มีอัตราการเติบโตสูงมาก

การปรับเปลี่ยนจะมีการพัฒนาบ้านเดี่ยว ระดับไม่เกิน 5 ล้านบาท ประมาณ 60% อีก 10% เป็นคอนโดมิเนียม รวมถึงการพัฒนาอีกโครงการบ้านเดี่ยวระดับไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งจะพัฒนาด้วยระบบพรีแฟบ มีกำลังผลิตได้ 400 ยูนิตในปี 47 และจะเพิ่มเป็น 800 ยูนิตในปีต่อไป

นักวิเคราะห์จากบริษัท กิมเอ็ง ประเทศไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ศักยภาพในการทำกำไรของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบน่าจะมีแนวโน้มลดลง จากปัจจัยของต้นทุนวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูง และการที่ภาครัฐบาลยุติการสนับสนุนทางด้านภาษี นอกจากนี้ภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรมก็มีส่วนสำคัญต่อผลการดำเนินงานในปีนี้ด้วย

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า ข้อจำกัดในธุรกิจทั้งการยกเลิกมาตรการทางภาษี วัสดุขึ้นราคา แรงงานขาดแคลน เป็นสิ่งที่หลายบริษัทมองเห็นถึงปัญหาที่จะรุนแรงขึ้น ทางออกคือทุกคนหันมาเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานภายในองค์กร อาทิ การปรับเอาระบบเทคโนโลยีการก่อสร้างสำเร็จรูปมาใช้ เพื่อเร่งปริมาณการผลิตให้มากขึ้นแม้ว่าจะได้มาร์จินที่ต่ำกว่าการผลิตบ้านระดับบนแล้วทำกำไรต่อหน่วยได้มาก

การจับมือกับพันธมิตรทางธุรกิจเป็นอีกแนวทางที่หลายบริษัทเริ่มมองหา เพื่อต่อยอดทางธุรกิจ และช่วยในเรื่องของต้นทุนระหว่างกันได้

ผลวิเคราะห์จากบริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด ระบุว่า ในปี 2547 ตลาดที่อยู่อาศัยจะขยายตัวในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากเป็นการเปรียบเทียบกับฐานที่สูงของปี 2546 ที่มีการเร่งซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อให้ทันกับมาตรการภาษีกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลงในช่วงปลายปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเรื่องการปรับราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น จากภาวะต้นทุนสูงของผู้ประกอบการ ทั้งภาระด้านธุรกิจเฉพาะ 3.3% ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง อาทิ เหล็ก มีแนวโน้มสูงขึ้น การบังคับใช้ข้อกำหนดผังเมืองฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้เดือนกรกฎาคม 2547 รวมถึงการปรับราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ เฉลี่ย 5.6% ประกอบกับแนวโน้มการแข่งขันในอุตสาหกรรมนี้จะเริ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการที่มีศักยภาพสูงทางการเงิน การตลาด และการบริหารต้นทุน จะมีความได้เปรียบเหนือคู่แข่ง

ความสามารถในการทำยอดขายของกลุ่มบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ในไตรมาสแรกของปี 2547 ทำได้ในสัดส่วนที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2546 จากผลการวิเคราะห์ของทีมงานศูนย์วิจัยที่มีการนำกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 9 ราย มาวิเคราะห์ ประกอบด้วย เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ (AP) , โกลเด้นแลนด์ (GOLD), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH), โนเบิล (NOBLE) , พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) , ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) , แสนสิริ (SIRI) พบว่าในปี 2547 มีการประมาณการยอดขายรวมกันเป็นตัวเลขสูงถึง 72,500 ล้านบาท แค่เพียงไตรมาสแรกของปีนี้มียอดพรีเซลเกิดขึ้นแล้วถึง 39% จากเป้าที่ตั้งไว้ แสดงให้เห็นว่าอีก 3 ไตรมาสที่เหลือของปีน่าจะทำตัวเลขได้ถึงที่ประมาณการไว้

หากวิเคราะห์กำไรต่อหุ้นของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เทียบ ไตรมาสแรกของปี 2547 กับไตรมาสแรกของปี 2546 พบว่า AP มีกำไรต่อหุ้นลดลง 58% , GOLD ลดลง 39% , LALIN ลดลง 48% , LH ลงลง 25% , LPN ลดลง 88% , NOBLE ลดลง 66% , PF เพิ่มขึ้น 56% , QH ลดลง 47% และ SIRI ลดลง 58% เป็นผลมาจากผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อและโอนบ้านในช่วงปลายปี ทำไตรมาสแรกชะลอตัว ส่วนไตรมาสที่เหลือน่าจะปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น จากพิจารณาถึงยอดพรีเซลที่ทำได้สูงในไตรมาส 1

"ต้นทุนวัสดุที่เพิ่มขึ้นไม่มีผลกระทบมากนักต่อความสามารถในการทำกำไรของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะคิดเป็นสัดส่วนเพียง 2% สำหรับเหล็ก และ ไม่ถึง 10% สำหรับปูนซีเมนต์ แต่ที่น่าเป็นห่วงน่าจะเป็นต้นทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการ ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 20% ของราคาขายบ้านแต่ละหลัง เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตคิดมากกว่าจะเป็นต้นทุนที่ดิน" นายอดิพงษ์ ภัทรวิกรม ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ไทยพาณิชย์ กล่าว