จากความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้ ประกอบกับการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผสมผสานกับนโยบายรัฐบาลเอื้อประโยชน์ต่อการดำเนินธุรกิจ ทำให้ PF กลับมาแข็งแกร่งและสร้างความคึกคักให้กับตลาดที่อยู่อาศัยอีกครั้ง

หลังจากเจ้าหนี้กลุ่มหนึ่งของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ยื่นคำร้องต่อศาลล้มละลายกลางเพื่อให้มีการฟื้นฟูกิจการผลลัพธ์บริษัท เข้าแผนฟื้นฟูอย่างเต็มรูปแบบเมื่อต้นเดือนตุลาคม 2544 เป็นระยะเวลา 5 ปี

จากความพยายามของฝ่ายลูกหนี้และแรงสนับสนุนของเจ้าหนี้ ทำให้การปรับโครงสร้างหนี้ ทางการเงินของ PF เร็วกว่าที่กำหนด และคาดกันว่ากระบวนการจะจบสิ้นภายในไตรมาส 2 ปีนี้

โดยในไตรมาสสุดท้ายปีที่แล้ว ได้มีการตีสิน ทรัพย์ชำระหนี้ตั๋วเงินดอกเบี้ยลอยตัว (FRN) ซึ่ง ส่วนหนี้ที่เกินจากหลักประกันได้ถูกแปลงเป็นทุน จำนวน 46.1 ล้านหุ้น ส่งผลให้จำนวนหนี้รอแปลง สภาพเพิ่มเป็น 197 ล้านหุ้น จาก 150.9 ล้านหุ้นในไตรมาส 3 ปีที่แล้ว

ดังนั้น เมื่อรวมทุนชำระแล้ว 602.4 ล้านหุ้น และใบสำคัญแสดงสิทธิ (วอร์แรนต์) ที่เหลืออีก 46.8 ล้านหุ้น จะเป็นจำนวนหุ้น 846.2 ล้านหุ้น อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสแรกปีนี้ได้มีการปรับโครง สร้างหนี้ของภาระค้ำประกันในบริษัทย่อย ส่งผลให้ภาระหนี้ที่รอแปลงเป็นทุนในส่วนของหนี้ไม่มีประกันลดลงประมาณ 500 ล้านบาท หรือ 50 ล้านหุ้น

"พวกเราคาดว่าจำหนวนหุ้นสุดท้ายจะอยู่ที่ ประมาณ 800 ล้านหุ้น" สาธิต บัวชู นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.ไซรัส บอก

ชายนิด โง้วศิริมณี ประธานกรรมการบริหาร และกรรมการผู้จัดการ PF มั่นใจอย่างยิ่งว่าภาย ในไตรมาสที่ 2 นี้ บริษัทจะสามารถปรับโครง สร้างหนี้ได้สำเร็จ เนื่องจากเหลือเพียงแค่กระบวนการแปลงหนี้ไม่มีหลักประกันให้เป็นทุนจำนวน 6,693 ล้านบาท หรือ 93% ของหนี้ที่ไม่มีหลักประกันทั้งหมด 7,725 ล้านบาท

อีก 8% หรือ 582 ล้านบาท บริษัทชำระไปแล้ว 20 ล้านบาท ที่เหลือทยอยชำระใน 5 ปี อัตราดอกเบี้ย 1% โดยสิ้นปีที่ผ่านมาได้มีการขอใช้สิทธิไปแล้ว 5,184 ล้านบาท ที่ราคา 10 บาทต่อหุ้น

ส่วนที่เหลือ 1,509 ล้านบาท จะถูกบังคับให้ใช้สิทธิแปลงสภาพเป็นทุน เนื่องจากตามแผน การปรับโครงสร้างหนี้ หากมีเจ้าหนี้ขอใช้สิทธิมาก กว่า 4,000 ล้านบาท เจ้าหนี้ที่เหลือจะถูกบังคับใช้ สิทธิด้วย โดยปัจจุบัน PF มีจำนวนหุ้นอยู่ประมาณ 77.83 ล้านหุ้น หลังแปลงหนี้เป็นทุนเต็มจำนวนจะมีหุ้นทั้งหมดประมาณ 747.13 ล้านหุ้น

คำถามที่ตามมา หากเจ้าหนี้ใช้สิทธิแปลงหนี้ เป็นทุนทั้งหมด ประกอบกับหุ้นที่เกิดจากการใช้สิทธิแปลงสภาพจากวอร์แรนต์ PF จะเตรียมรับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวอย่างไร โดยคาดว่า จะมีผู้ถือหุ้นแปลงหนี้ประมาณ 20-30% และบริษัทอาจจะหาทางออกด้วยการดึงผู้ร่วมทุนมารองรับ ทั้งในรูปแบบพันธมิตรหรือการสนับสนุนทางด้านการเงิน

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน PF ยังคงพึ่งพาอาศัยความน่าลงทุนในตลาดหุ้นไทยเป็นหลัก และเกี่ยวข้องกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการปรับตัวดีขึ้นของตลาดโดยรวมด้วย เนื่องเพราะตลาดหุ้นดีขึ้นจากสภาวะโดยรวม รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และคุณภาพการทำกำไรของบริษัทที่อยู่ในทิศทางขาขึ้น

นอกจากนี้ PF อาจจะใช้กระแสเงินสดที่เข้า มาจำนวนมาก ซื้อหุ้นคืนทั้งก่อนและหลังแปลงหุ้น กู้วอร์แรนต์ แต่เนื่องจากกฎหมายมหาชนไม่อนุญาตให้บริษัทที่ยังขาดทุนสะสมสามารถซื้อหุ้นคืนในตลาด แม้ว่าจะมีส่วนของทุนเป็นบวก แต่บริษัทยังขาดทุนสะสมจำนวน 3,800 ล้านบาท

ดังนั้น พวกเขาต้องดำเนินการทางอ้อม ด้วยการไปตกลงกับสถาบันการเงิน ที่ถือหุ้นที่ระดับราคาปิดในช่วงเวลาที่วางเอาไว้โดยขอไถ่ถอนเป็นเงิน เพราะหากเอาเงินสดหมุนเวียนไป ลงทุนอาจจะเผชิญกับความเสี่ยงด้านความต้องการอสังหาริทรัพย์ที่จะมีสูงขึ้น

นอกจากนี้ PF อาจจะโอนหรือขายทรัพย์สินเพื่อไปตกลงไถ่ถอนหุ้นก่อนแปลงสภาพได้ กรณีดังกล่าวบริษัทอาจพิจารณาขายที่ดินบางแห่ง ซึ่งวิธีการนี้ส่งผลดี เพราะมีความรวดเร็วและชัดเจนกว่าใช้กระแสเงินสด นั่นหมายถึง การลดจำนวนหุ้นได้ทันทีและสามารถให้ผลตอบแทนต่อทุนของผู้ถือหุ้นเดิมเพิ่มขึ้นด้วย

เริ่มสดใส

จากความสำเร็จของการปรับโครงสร้างหนี้และบรรยากาศการดำเนินธุรกิจน่าประทับใจ ส่งผลให้ PF โชว์ผลการดำเนินงานปี 2546 ออกมาน่าสนใจ ถึงแม้ว่าตัวเลขกำไรสุทธิจะลดลงถึง 51% เหลือ 1,157 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะกำไรจาก การดำเนินงานเพิ่มขึ้นถึง 69% จาก 530 ล้านบาท เป็น 894 ล้านบาท "โดยปกติแล้วพวกเราให้ความสำคัญกับกำไรจากการดำเนินธุรกิจมากกว่า เพราะแสดงถึงการฟื้นตัวอย่างชัดเจน แม้ว่ากำไร ขั้นต้นจะออกมาด้อยกว่าปีก่อนหน้าก็ตาม เนื่อง จากมีการขายที่ดินว่างเปล่าน้อย" สมบัติ เอกวรรณพัฒนา นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กรุงศรีอยุธยา เปิดเผย

สำหรับยอดรับรู้รายได้ในปี 2546 เติบโตถึง 106.8% จาก 1,820 ล้านบาท เป็น 3,760 ล้านบาท เนื่องเพราะกลับมามุ่งเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อ ขาย หลังจากปีก่อนหน้ายังคงอยู่ในระหว่างแก้ไข ปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน

อีกทั้ง หากสังเกตพบว่าส่วนใหญ่บริษัทสามารถรับรู้รายได้จากการขายบ้านและที่ดิน ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีสูงถึง 1,335 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49.29% จากไตรมาสก่อนหน้า จากรัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์

ส่งผลให้ผู้ซื้อเร่งการโอนบ้านให้เสร็จสิ้นภาย ในปี 2546 เพื่อรับสิทธิพิเศษประโยชน์ทางภาษีดังกล่าว ทำให้ยอดรับรู้รายได้เติบโตอย่างชัดเจน

อีกทั้ง หากรวมส่วนแบ่งกำไรจากบริษัท "กรุงเทพบ้านและที่ดิน" (PF ถือหุ้นสัดส่วน 30%) อีกจำนวน 47 ล้านบาท และรายการโอนกลับกำไร จากการปรับโครงสร้างหนี้รอตัดบัญชีที่บันทึกเข้ามาในไตรมาสสุดท้าย จำนวน 233 ล้านบาท ทำให้รายได้รวมอยู่ที่ระดับ 4,127 ล้านบาท

ลดหนี้ต่อทุน

นอกเหนือจากกลยุทธ์ดำเนินธุรกิจเชิงรุก ที่ วางมูลค่าโครงการรวมในปีนี้เอาไว้ที่ระดับ 18,580 ล้านบาท และคาดว่ารับรู้รายได้จากการขายเพิ่มอีกเท่าตัวเป็น 8,000 ล้านบาท ความท้าทายของ PF ในปีนี้ ก็คือ การลดหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ให้เหลือ 1 เท่า จาก 1.1 เท่า

เป้าหมายดังกล่าวตลาดคาดว่า PF จะประสบความสำเร็จหากไม่ก่อหนี้เพิ่ม ประกอบกับแนวโน้มยอดขายบ้านและที่ดินเพิ่มสูงขึ้น รวม ถึงมีแผนระดมทุนด้วยวิธีออกหุ้นกู้ 1,500 ล้านบาท เพื่อลดต้นทุนทางการเงินให้ลงมาสู่ระดับ 4% และหากเป็นเช่นนั้นพวกเขาจะมีต้นทุนดอกเบี้ยต่ำสุดในบริษัทอสังหาริมทรัพย์

"ศักยภาพธุรกิจปีนี้จะดีไปพร้อมกับความเสี่ยงทางการเงินที่ลดลง" พงศ์พันธ์ อภิญญากุล ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บล.กิมเอ็ง (ประเทศไทย) กล่าว

มั่นใจไม่ฟองสบู่

จากการขยายตัวอย่างน่าตกใจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งวงการที่อยู่อาศัย ที่ผู้ประกอบการเปิดโครงการไม่เว้นแต่ละสัปดาห์ จนกระทั่งมีความกังวลต่อการ "โตแล้วแตก" เหมือนช่วงปี 2540

อย่างไรก็ตาม หากติดตามความเคลื่อนไหว ของบรรดาผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่แห่งวงการ ให้ ความเชื่อมั่นต่อความแข็งแกร่งของการดำเนินธุรกิจในปัจจุบันและอนาคต เช่นเดียวกับชายนิด ที่มองโลกในแง่ดี

ความมั่นใจของเขาเกิดจากสถิติย้อนหลัง 15 ปี ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตขึ้นอย่าง ต่อเนื่อง โดยก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ความต้องการที่อยู่อาศัยเคยสูงถึง 1.76 แสนหน่วย ต่อปี และเริ่มปรับตัวลงมาจนเหลือราว 60,000 หน่วยในปี 2541 จากนั้นลดลงจนเหลือ 32,000 หน่วยติดต่อกันเป็นระยะเวลายาวนาน 4 ปี

สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 2 ปี จนกระทั่งตัวเลขกระเตื้องขึ้นมาอยู่ที่ระดับราว 50,000 หน่วยในปีที่ผ่านมา "ดังนั้นผม มองว่าธุรกิจนี้เพิ่งเริ่มฟื้นตัว" เขาชี้ "จากนี้ไป 4 ปีข้างหน้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตเฉลี่ย 25% ต่อปี และจะขึ้นไปสูงสุดในปี 2550 ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัย 1.2 แสนหน่วย"

ปัจจัยที่มาสนับสนุนความคิดดังกล่าว ก็คือ จำนวนประชากรที่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ระดับราว 10 ล้านคน โดย คาดว่า 1% มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ "ผมมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณฟองสบู่ ในทางกลับกันเป็นช่วงขาขึ้น"