"สุรเธียร" แห่งเอสซี แอสเสทฯ เครือชินวัตร ลั่นยังไม่ถึงจังหวะเพิ่มทุน โชว์ D/E ต่ำแค่ 0.5% พร้อมผุดโครงการใหม่อีก 3 โปรเจกต์ เน้นตลาดบ้านเดี่ยวราคา 6-10 ล้านบาท ร่วมทุนบริหาร NPA กับแบงก์ จับตาไม่เกิน 3 ปีก้าวขึ้นแท่นผู้นำในวงการอสังหาฯได้ เปรยเตรียมตอบแทนผู้ถือหุ้นจ่ายเงินปันผลปี 2548

นายสุรเธียร จักรธรานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ให้สัมภาษณ์กับ "ผู้จัดการรายวัน" ว่าปัจจุบันฐานะของบริษัทฯมีความแข็งแกร่งและด้านทุนมีความได้เปรียบ โดยในระยะนี้บริษัทไม่มีความจำเป็นต้องเพิ่มทุน เพราะว่าหากพิจารณาด้านหนี้สินต่อทุน (D/E) ต่ำอยู่ระดับ 0.5 เท่า ซึ่งตามปกติแล้วธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์โดยทั่วไปD/E หากอยู่ระดับ 1 เท่าก็พอ แล้ว ปัจจุบันบริษัทมีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้น 3,500 ล้านบาท ซึ่งสามารถก่อหนี้ได้ถึง 2 เท่าตัว ประกอบกับบริษัทยังมีกระแสเงินสดที่ไหลเข้ามา อย่างต่อเนื่องประมาณ 400-500 ล้านบาทต่อปี

"ระยะนี้เราไม่มีความจำเป็นต้องเพิ่มทุน เพราะอาจจะใช้ความสามารถทางหนี้เป็นเครื่องมือในการก่อหนี้สำหรับการลงทุนเพิ่ม และด้วยเครดิตและผู้ถือหุ้นทำให้เรากู้ได้สูงกว่า เมื่อเทียบ กับบริษัทในตลาดร่วม ดอกเบี้ยที่ถูกคิดจะถูกมากๆ" นายสุรเธียรกล่าว

ตามข้อมูลของหนังสือชี้ชวนเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนของบริษัทฯได้ระบุบริษัทมียอดหนี้ รวม 1,129.62 ล้านบาท (ณ 30 มิ.ย. 2546) และในไตรมาส 3 บริษัทได้กู้เงินจากธนาคารพาณิชย์ 3 แห่ง เพื่อลงทุนในบริษัทย่อย ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนภาย ในกิจการ โดยนำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 และห้องชุดเป็นหลักประกัน ซึ่งมียอดเงินกู้คงค้าง 954.477 ล้านบาทของวง เงินกู้ที่ขอไว้

นายสุรเธียร กล่าวถึงแผนธุรกิจว่าในปีนี้อัตราเติบโตของบริษัทจะเร็วกว่าปี 2546 หลายเท่าตัว เพราะเป็นผลจากการปรับโครงสร้างธุรกิจ โครงสร้างองค์กร และการบริหารจัดการ เพื่อให้ สอดคล้องกับทิศทางการดำเนินธุรกิจของบริษัท

"การบริหารงานของผมในระยะ 3 ปีข้างหน้า จะเน้นให้เอสซี แอสเสท เติบโตความเร็วสูง ปีนี้ ก็เหมือนกันจะโตหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ทั้งยอดขาย จำนวนโครงการ เพราะเรามั่นใจในระบบป้องกัน ความเสี่ยงที่สูงต่อให้เกิดสถานการณ์เปลี่ยนแปลง อย่างรวดเร็ว รายได้ของเอสซีจะไม่ถูกกระทบกระเทือนเหมือนอสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งภายใน 3 ปี จะเห็นเอสซีชัด เป็นบริษัทชั้นนำของอสังหาริมทรัพย์ " นายสุรเธียร กล่าว

ในปี 2545 บริษัทมีรายได้รวม 262.80 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นรายได้จากธุรกิจสำนักงานให้เช่าจากอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 โดยมีผลขาด ทุนสุทธิ 34.96 ล้านบาท ส่วนไตรมาส 3 ของปี 2546 บริษัทมีกำไรสุทธิ 46.84 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50.62 ล้านบาทจากขาดทุนจำนวน 3.78 ล้านบาท ในไตรมาส 3 ของปี 2545 โดยมีกำไรสุทธิต่อหุ้น 0.22 บาท สาเหตุที่กำไรเพิ่มมาจาก บริษัทมีรายได้จากการขายเพิ่มขึ้น 23.32 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทรับรู้รายได้จากการขายห้องชุด และมีส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทย่อยเพิ่มขึ้นเป็นจำนวน 83.10 ล้านบาท ในช่วงงวด 9 เดือน บริษัทมีกำไรสุทธิ 56.154 ล้านบาท กำไรสุทธิต่อหุ้น 0.29 บาท อย่างไรก็ตามบริษัทคาดว่าในปี2546 จะมีรายได้รวม 1,073.86 ล้านบาท กำไรสุทธิ 132.90 ล้านบาท

อนึ่ง ตึกอาคารชินวัตร 3 ในช่วงพฤศจิกายน-ธันวาคม 2546 ได้ปิดค่าเช่าแล้วซึ่งยังมีพื้นที่เหลือน้อยไม่ถึง 10% ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทเอกชนทางด้านพลังงาน บริษัทเทคโนโลยี บริษัทบันเทิง และวัสดุก่อสร้างทางด้านอสังหาริมทรัพย์เช่าพื้นที่ค่อนข้างมาก

กรรมการผู้อำนวยการกล่าวว่า ในปีนี้จะมีการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอีก 2-3 โครงการ แบ่งเป็น โครงการบ้านเดี่ยว ที่มุ่งกลุ่ม ลูกค้าระดับบน ราคาระดับ 6-10 ล้านบาท ซึ่งยังมีช่องให้บริษัทสอดแทรกเข้าไปได้อีก และโครง การร่วมทุนในการพัฒนาทรัพย์สินรอการขาย (NPA) กับธนาคารพาณิชย์ ซึ่งด้วยข้อได้เปรียบ ทางด้านตราสินค้า (แบรนด์เนม) หากไปร่วมทุน กับใคร จะทำให้โครงการนั้นดีขึ้นและน่าเชื่อถือ และด้วยระบบการบริหารด้วยมืออาชีพ

"เรื่องการบริหารไม่มีเจ้าของเข้ามากำกับเหมือนองค์กรอื่น ซึ่งธุรกิจอื่นมองวัฒนธรรมเอสซีแตกต่างกัน ตรงนี้เวลาร่วมทุนแล้วทำให้ช่อง ว่างทางวัฒนธรรมไม่มาก ไม่เหมือนกับธนาคารพาณิชย์ที่มีวัฒนธรรมกับธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่แตกต่างกัน" นายสุรเธียร กล่าว

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้บริษัทมีแผนเปิดขายโครงการคือ หมู่บ้านจัดสรร ประเภททาวน์เฮาส์ เขตลาดพร้าว และคอนโดมิเนียมที่เขตพญาไท ขณะที่โครงการบางกอก บูเลอวาร์ด เป็นอีกโครง การที่ได้ดำเนินการก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2548 ความคืบหน้าของการก่อ สร้างแล้วกว่า 60% มูลค่าโครงการ 2,260 ล้านบาท จำนวน 301 ยูนิต ทั้งนี้ โครงการบางกอก บูเลอวาร์ด เป็นบ้านที่นำนวัตกรรมใหม่ภายใต้แนวคิดสรรค์ เป็นรูปแบบบ้านเดี่ยวสร้างเสร็จและสั่งสร้าง ที่นำเทคโนโลยีระบบสารสนเทศมาผสมผสานภายใต้ ihome concept

นายสุรเธียร กล่าวว่า การปรับเปลี่ยนในเชิงโครงสร้างทางธุรกิจ และการวางยุทธศาสตร์ที่ชัดเจนจะมีส่วนช่วยเสริมสร้างรายได้ให้กับบริษัทอย่างต่อเนื่อง โดยจะเห็นได้ว่าในปี 2548 บริษัทจะเริ่มจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้นได้ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนที่ศึกษาว่าที่จะไป ขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตลาดต่างประเทศ

วิเคราะห์บ้านเดี่ยว-คอนโดฯโต

นายสุรเธียร กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547 ว่า การแข่งขันมีความรุนแรงและกำไรที่จะได้เหมือนในอดีตคง จะลดลง เพราะตลาดถูกกระตุกจากนโยบายของ รัฐบาลที่ลดความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริม- ทรัพย์ การกำหนดเงินดาวน์ 30% ในส่วนบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาท ซึ่งในส่วนนี้จะมีปัญหากลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีรายได้สูงแต่เงินออมต่ำ จะได้ รับผลกระทบจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่วนกลุ่มที่มีรายได้สูงและมีเงินออมอยู่แล้วไม่ค่อยมีปัญหา ขณะที่อุตสาห-กรรมการก่อสร้างปรับตัวไม่ทันต่อการฟื้นตัวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้วัสดุก่อสร้างไม่เพียงพอ เพราะผู้ผลิตหันไปตลาดส่งออกมากกว่า ตลาดในประเทศ และกว่าจะปรับกระบวนการผลิตจากการส่งออกมาเน้นตลาดในประเทศ คงต้องใช้เวลาประมาณ 2-3 ปีทำให้เกิดช่องว่างการกำหนดราคา(ฮั้ว) ซึ่งในส่วนนี้แก้ไขยาก

"ตลาดที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวและคอนโดมิ-เนียมยังมีอัตราเติบโตในปีนี้ ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มหันไปเน้นบ้านระดับราคากลางต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา จากช่วง 2 ปีตลาดจะเน้นระดับราคาสูง แต่ตลาดโดยรวมยังไม่สามารถฟันธงได้ว่าจะเป็นอย่างไร เพราะภาพยังไม่ชัดเจน" นายสุรเธียรกล่าว