3 สมาคมอสังหาฯฟันธงภาวะฟอง สบู่ยังไม่ก่อตัว ยอดโอนที่อยู่อาศัยปี46 แค่ 34% เทียบก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ ระบุความเชื่อมั่นมีผลต่อการใช้จ่ายของประชาชน คลังหนุนออกกฎหมายระบบ Escrow Account ลดปัญหาการฟ้องร้อง ด้านกรมที่ดินยันโครงการที่ขายไม่ได้ต้องรับภาระจ่ายเงินสมทบเงินกองทุน 7% ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้าน จัดสรร

นายโชคชัย บรรลุทางธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่าในปี 2546 สัดส่วนยอดโอนที่อยู่อาศัยพบว่ามีจำนวน 50,594 หน่วย คิดเป็น 34% ของยอดโอนในปี 2540 ซึ่งคาดว่าปีนี้ที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรจะมีจำนวนมากขึ้น เนื่องจากใบอนุญาตค้าที่ดิน บริษัทจัดสรรมีมากขึ้น คาดว่าที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรร จะคิดเป็น 95% และบ้านสร้างเอง จะมีจำนวน 5%

นายประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่าเมื่อประชาชนระดับกลางมีการยกระดับฐานะมากขึ้นในสังคม ทำให้เกิดการจ้างงานที่ก่อให้เกิดรายได้มากขึ้นในปี 2547 รวมถึงเมื่อมีการลงทุนจากภาคเอกชนเพิ่มขึ้น ทั้งจากการเพิ่มกำลังการผลิตในระดับ 75-80% การขยายตัวของภาคการส่งออกที่โต 10-15% จะเป็นตัวช่วยผลักดันให้จีดีพีมีอัตราที่สูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ธุรกิจอสังหาฯปีนี้คาดว่าจะดีขึ้นตาม

"ธุรกิจอสังหาฯเป็นเรื่องของความมั่นใจ หากมีการเตือนออกมาเป็นระยะๆพอสมควรจะไม่เกิดผลกระทบแต่อย่างใด หากเมื่อการเตือนนั้นตีความเป็นเรื่องใหญ่ ความเชื่อมั่นต่อระบบนี้น้อยลง อาจเกิดผลกระทบตามมาก็ได้ สรุปคือภาวะการซื้อบ้านมีมากก็ต่อเมื่อความมั่นใจผู้ซื้อมีมากตาม ขณะนี้นักลงทุนต่างเฝ้าระวังการเกิดวิกฤตฟองสบู่อยู่แล้ว จึงเชื่อว่ายังไม่มีการเกิด Over Supply แน่นอน" นายประสงค์กล่าว จากตัวเลขยอดโอนปีที่แล้วจำนวน 50,594 หน่วย ในปีนี้เชื่อว่าจะมีมากถึง 60,000 หน่วย เฉลี่ยราคาบ้านที่ 2-5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนบ้านเดี่ยว 55% ทาวน์เฮาส์ 20% คอนโดมิเนียม 20% อื่นๆ 5%

นางวรรณา ตัณฑเกษม นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า ในช่วงปี 2546-2547 มีโครงการอาคารชุดใหม่เกิดขึ้นในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวน 5,000-6,000 หน่วย และในต่างจังหวัดมีจำนวน 4,000 หน่วย โดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่ทั้งภูเก็ต เชียงใหม่ กระบี่ และหัวหินคาดว่าในปีนี้อาคารชุดยังคงโตขึ้นต่อเนื่องและมีปัจจัยหลายประการที่ก่อให้เกิดความต้องการซื้อ ไม่ว่าจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ทั้งนี้ทำเลในเมืองและเส้นทางคมนาคมระบบขนส่งมวลชนยังมีความต้องการมากเช่นเดิม

ทั้งนี้มองว่าการใช้กฎหมายผังเมืองใหม่ที่จะเริ่มในเดือนกรกฎาคม 2547 จะมีข้อจำกัดในพื้นที่มากขึ้น ในหลายทำเลได้รับผลกระทบจากการใช้ผังเมืองใหม่ ซึ่งได้กำหนดห้ามมิให้พื้นที่ ย.1 และ ย.2 ซึ่งเป็นพื้นที่สีเหลืองก่อสร้างอาคารชุด ส่วนพื้นที่ ย.3 สามารถก่อสร้างได้ทั้งนี้ต้องมีความกว้างของถนนไม่ต่ำกว่า 12 เมตร หากจะต้องมีการพัฒนาโครงการขึ้นมาจะทำให้ระดับราคาของอาคารชุดเทียบเท่ากับราคาของอาคารชุดในเมือง ซึ่งเงื่อนไขดังกล่าวจะทำให้หลายโครงการต้องหยุดชะงักไป

หนุน Escrow Account คุมอสังหาฯ

นายบุญชัย จรัสแสงสมบูรณ์ ผู้อำนวยการกลุ่มนโยบายระบบการเงินและระบบสถาบันการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กล่าวในเรื่องของ ระบบ Escrow Account ว่าการทำ Escrow Account หรือไม่ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งเป็นความสมัครใจมากกว่า ที่ต้องการออกเป็นกฎหมายบังคับใช้ เพราะเมื่อพิจารณาถึงผลได้ผลเสียแล้วพบว่า ระบบนี้จะมีตัวกลางที่มีอำนาจตามสัญญาซื้อขายเป็นผู้ตรวจ สอบดูแลความเรียบร้อยของที่อยู่อาศัยนั้นๆเป็นตัวกลางประนีประนอม ระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย ลดการฟ้องร้องในชั้นศาลทำให้ได้ประโยชน์ทั้ง 2 ฝ่าย เนื่องจากผู้ซื้อได้บ้านตามต้องการและผู้ขายได้ดอกเบี้ยด้วย นับว่าเป็นผล ดีระยะยาวที่กระทรวงการคลังพยายามพิจารณาให้บรรจุในกฎหมายจัดสรร บทบาทของภาครัฐและกฎหมายใหม่

นายบุญเชิด คิดเห็น ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่าในเรื่องการยื่นขออนุญาตจัดสรรต่อหน่วยงานราชการในรูปแบบของ One Stop Service ว่าที่ผ่านมาการขออนุญาตจะต้องผ่านหน่วยงานที่เกี่ยวข้องประมาณ 22 หน่วยงาน ซึ่งเกิดความยุ่งยากและล่าช้า

การที่จะแก้ไขกฎหมายให้ยื่นขอจัดสรรเบ็ดเสร็จที่กรมที่ดินจะทำได้ยาก แต่มีแนวคิดเสนอเป็นมติพิเศษ แม้จะไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ก็ตาม ก็สามารถไปรังวัดแบ่งแยกแปลงก่อนได้แล้วไปติดตามการขอใบอนุญาตจากหน่วยงานอื่นๆมาประกอบ

ในส่วนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สำหรับเงินกองทุน 7% ที่เจ้า ของโครงการจะต้องจ่ายให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้นมีข้อสรุปว่า โครงการที่ยื่นขอจัดสรรตามพ.ร.บ.จัดสรร 2543 จะต้องจ่ายเงินสมทบเข้านิติบุคคลบ้านจัดสรร ส่วนบ้านที่ยังขายไม่ได้เจ้าโครงการจะต้องรับผิดชอบ ในส่วนของค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย

นายเอกวิทย์ จิรพร รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาครัฐจะมีทั้งส่วนของกรมโยธาธิการและผังเมืองก็จะมีส่วนของร่างพ.ร.บ.อาคารชุด โดยเฉพาะในขณะนี้ได้มีแนวคิดที่จะทำกฎหมายประกันภัย ที่มีจะผลต่อผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ขณะนี้ได้นำเสนอคณะรัฐมนตรีแล้ว ในส่วนของกรมที่ดินมีแนวคิดใหม่ที่จะให้ทางโครงการส่งข้อมูลไปให้เพื่อใช้พิจารณา เบื้องต้นและเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมเพื่อแจ้งให้ผู้ได้รับทราบล่วงหน้าเมื่อไปโอนจริง เป็นนโยบายที่จะเน้นการให้บริการกับผู้ประกอบการมาก รวดเร็วขึ้น